在澳大利亚比较有房产投资经验的朋友都知道。澳洲在不同的时期总是有一些投资热点。 这些地区通常是涨幅比较快，上涨周期相对比较长，租金回报率相对比较高。 因此，这些地区往往是投资者比较青睐的地方。但是在这些地方进行投资并不是一个简单的事情，往往很难买到房子。 与此同时，买家中介却能够在这些地区非常活跃，既能购买到房子，又不会付出过高的溢价，他们是怎么做到的呢？这期节目我们来详细分析一下，造成普通投资者很难买到房子的原因以及买家中介是如何克服这些困难的。

大家好，欢迎来到澳洲HouseClub频道，当我是Mark Sun。我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房产市场，从而能够做到理性投资、精准投资。 

首先就是热点地区的房子竞争非常激烈  往往一个房子会得到多个买家出价。有的时候是五个六个，甚至是10个十几个。卖家只会从所有的出价当中选出一个来签合同。其他出价的人就只好去再竞争下一个房子。 可想而知当一个房子被放到市场上以后有多少人给中介打电话，这些热点地区一个中介一天接一百多个电话都是家常便饭。因此普通投资者遇到的第一个困难就是联系不上中介。给中介打电话，中介不接，发信息中介也不回，除非在房屋开放的时候去实地参观，否则的话都无法跟中介取得联系。还有一些房子在开放之前就签了合同，开放取消。即使是在房屋开放的时候联系上中介，时间可能也已经赶不及了，已经没有充分的时间去做背景调查了，所以还是要想办法在房子开放之前联系上中介，并且从中间那里得到更多的有用的信息。那么应该怎么样做呢？应该在房子刚一登出来以后，尽快给中介打电话。因为当房子被放到市场上以后，中介也需要搜集市场的反应，所以这个时候中介一般都是会接听电话的。但是也有这种情况发生，就是跟中介通过一次电话，中介承诺给你发其他文件，但是后来就再也联系不上了。中介在收集到足够的买家信息以后他会进行一个分类，他会把重点的买家信息存下来，你再打电话中介不接，很有可能是中介没有把你放在重点关注的客户的范围内。  只要搜集到足够多的买家，对于中介来说就已经够了，并不是买家越多越好。  针对这种情况的我建议是你在跟中介打电话的时候要要给他一个非常积极的印象，什么积极印象呢，第一你需要表示非常喜欢这个房子，第二这个房子是在你的预算之内，第三你的资金，包括贷款已经准备好，随时都可以出价。如果你本着这个原则和沟通中介沟通的话，那么十有八九你再打电话的时候，就会接你的电话了。第二，跟中介交谈的要体现出一定的专业性，你可以跟中介了解一些背景情况，了解一下卖家的情况，不要一上来就讲价钱，有的朋友一上来就说你这个价钱能不能有多少折扣，能不能便宜多少钱，如果这样的话，中介很可能就会把你忽略掉了。

第二个方法就是可以选择在最热点地区的临近的区域去找房子，往往最热点地区的竞争非常强，房价上涨也非常快，但是房价会有一个溢出效应，一个地方的房价涨上去以后，一定也会带动周边地区的房价上涨，因此可以把选择的地点放在次热点地区，这样可以避免过强的竞争。

第三个方法就是设法提前跟中介建立联系，让中介记住你对你有印象。具体的方法有很多，对于普通投资者来说，你可以把这个区域的中介的联系方式都收集起来。然后定期的给这些中介发邮件，介绍你自己的情况，告诉他们你要在这个附近买房，希望他们如果有房源出来的话，及时通知你。具体邮件的写法，我们在房产投资课程当中都有模板，供大家参考。提前建立良好的关系，是买家中介获得竞争优势的很重要的一个方面。

有的时候你选定了一个区域以后，结果这个区域很少有房源出现，一个月两个月甚至三四个月都没有一个合适的房源。如果这样的话，除了上面讲到的到附近的区去寻找房源以外，就是定期发邮件或者定期打电话。争取Pre market 或者Off market的房源。当然也不能迷信off Mark的房源，有些房源非常好，竞争会相对较弱，但是有些Off Mark的房源也不值得争取，大家需要注意这一点。

还有一种情况就是前面都没有问题了，但是出过很多次价都没能买到房子，这种情况可能更普遍。这可能就是你的出价问题了。有很多朋友是根据对方的要价来出价的。对方的要价有多种形式，有的是一个区间，有的是一个指导价，有的是说多少价格以上。  不管哪种形式的要价，大家都不必太过认真，这些要价有的是高于市场价，有的是低于市场价，大多是卖家中介和和卖家一起制定的价格策略。l所以依据对方的要价去出价，往往会出价过高或者出价过低。还有的朋友是根据一些网站上提供的估价来出价的。  以上这几个方法都容易出价过高或过低，都不是好的方法。 正确的方法应该是为这个房子单独做一个精准估价。精准估价的原理就是以最近成交的附近跟这套房子相同状况的房子的实际售价做参照得出的估价。当然房子和房子也没有完全相同的，成交的时间不同，因此就需要针对所有这些因素对估价进行修正，得出来的才是精准的。房屋精准估价的方法，我们有单独的课程，有兴趣的朋友可以进一步了解 。

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