这将对澳大利亚整个社会生活以及房地产市场会产生极大的影响，当然也会影响我们房产投资者对未来房产市场的预期。  这期节目我们就估算一下，通胀什么时候会进入到2%和3%的理想区间，澳洲央行会不会提前开启降息的进程。最后谈一谈我对2024年房产投资的看法。 大家好，欢迎来到澳洲Houseclub频道。我是Mark Sun。我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房地产市场，从而能够做到理性投资、精准投资。 我们先来看一下最新发布的澳洲CPI的走势。 这张图是澳洲月度的CPI走势。浅蓝色的是截止到去年12月份的CPI走势。我们看到去年12月份的月度CPI数值为3.4%%。深蓝色的是截止到去年12月份，经调整后的年度CPI数值为4% 。 我们看到CPI，从2022年12月份见顶以来的走势是明显的向下，我们也知道澳洲央行对通货膨胀率的控制目标是2%到3%之间。那么我们通过这两条曲线的斜率来判断一下，大概在什么时候，通胀率会进入到2%到3%的理想区间。我们先看月度通胀数据，我们看月度通胀率只有0.4%的距离就会进入到2%到3%的区间。那么月度通胀率每个月的下降幅度是多少呢？十一月份是4.3%十月份是4.9%， 两个月以来的下降幅度为1.5%，也就是说平均每一个月的下降幅度为0.75%。也就是说再有一个月也就是到2024年的一月份，那么我们的月度通胀指标就来到了2%到3%的区间。我们再看年度通胀指标，年度通胀率10月份是5.3%，两个月降低了1.3%，也就是平均每个月降低0.65%  这样的话年度通胀率只需要两个月，也同样进入到2%到3%的区间。 现在已经进入到了二月份，也就是说在二月底以前月度通胀指标和年度通胀指标都将会进入到2%和3%的理想控制范围。 这意味着什么呢？这意味着澳洲的经济和经济政策将会从2024年的一月份或二月份，进入到一个新的新环周期。也就是通胀率即将得到彻底的控制，同时社会消费力不足，经济活跃度受到极大抑制。政府的经济政策将会从加息等紧缩政策转变为降息以及减税等宽松的政策。当我们说，政府可能需要降息或者减税的时候，一般被认为是一个好的消息，因为这样能够增加我们的收入，提高我们的购买力，而且缓解我们的贷款压力。但其实在背后还隐藏了一个坏消息。也就是说，当通常率急速降低的时候，其实我们的经济也在极度的收缩。 其实从去年九月份开始，澳洲已经陷入了人均GDP的衰退  经过这几个月我想情况只能是更加糟糕。经济的运行通常有一个很大的惯性，我们看到通涨率可能在当前这个阶段已经进入了二到三的理想区间，如果政府不立即采取行动的话，通涨率可能会冲破2%的底线 。这样我们就有可能面临一次非常严重的经济衰退 。  正因为如此，政府上个月高调宣布第三阶段减税计划。从2024年7月1日开始实行。这也意味着从7月1日起，人们立即就可以增加收入。所以可见政府已经开始刺激经济了。虽然7月份离现在仍然还有五个月的时间，但是已经确立了人们对增加收入的预期，人们有了这样的预期，当下就可能会增加消费，从而对经济起到立竿见影的作用。减税和降息对经济起到的作用相同，都是为了扩大消费，刺激经济的发展。减税政策宣布以后，减息的操作可能会延后，以防止通胀的再次反弹。因此我认为降息的时间点大概率仍然是在下半年。 另外一个对我们的利率政策产生重大影响的是美联储的利率走向。有五个金融机构预测美联储将会在3月份降息，有八个金融机构预测美联储将会在六月份降息。一旦美联储开始降息，就会促使澳洲央行进行降息操作。否则就会造成澳币的升值，澳币的升值将会削弱澳洲产品的出口竞争力，澳洲经济就会受到更严重的打击 。因此澳洲的降息与美联储的降息，应该不会相差太长的时间。所以澳洲加息的开始时间大概率应该是在今年九月份到12月份之间。 今年的澳洲房地产市场又会受到怎样的影响呢？一般来说，经济的衰退对房价来说是起到负面作用的，但是反过来减税和降息对房价起到了正面的推动作用。其实决定房价走势的仍然是供应和需求的平衡。无论是衰退还是减税和减息，影响的都是需求端。 影响的是人们的购买力，而另一个更强有力的需求的变化是移民数量的增加。因此从现在看需求端大幅减少的可能性是非常非常小的。 那么在供应端，我们看到的是建筑批准量的减少，开发商的不断倒闭，因此供应端不但没有增加，反而在持续减少。  随着加息周期的结束，降息周期的开始，供需关系逐渐的更加明显的趋于供不应求。这里说的趋于供不应求讲的澳洲整体的房地产市场，当然并不是所有的地方的价格都会上涨  由于每一个地区的价格周期不一样，因此表现出来的仍然是有的地方上涨，有的地方下跌。但是总的趋势将会是上涨的。因此我们对2024年保持一个非常乐观的预期，如果能够在2024年找到供不应求的地区来进行房产投资的话，那么安全性是相对比较高的。 如果区域选择的好的话，2024年的房产投资收益也不会低于去年的水平。这就是我们对今年2024年房地产市场市场的总的看法。 我们作为买家中介在2024年将会继续帮助我们的客户积极寻找高增长高租金回报的房产投资机会。如果你对我们的服务感兴趣的话，欢迎在屏幕下方找到助理的联系方式，希望大家不要错过今年难得的投资机会，感谢大家收看，再见。

曾几何时，在澳洲拥有房产曾是伟大的澳洲梦的重要组成部分。在50年代，澳大利亚的独立屋的中位价是6400澳币。人们的收入，如果是在工厂上班的话，一年的收入是15,800澳币。也就是说人们用税前收入，一年就可以买两个房子。相比今天2024年的人均收入是¥89,100澳币，平均房价是973,300澳币。房价上涨了62倍。如果用房价和收入之比来计算的话，那这一比例上涨了20 多倍。今天这集视频我们就来回顾一下60多年以来住房问题是如何从伟大的澳洲梦变成了住房危机的。未来这一趋势会不会仍然继续下去？这20倍的比例还会变成30倍50倍，甚至一百多倍吗？ 大家好，我是Mark Sun，我经营着一家买家中介公司叫做theHouseClub Buyers Agent。我们一方面帮助客户在全国范围内购买房产，另一方面我们把我们的经验技能编写成产投资课程，交给大家，无论是有没有房产投资经验，通过这个课程也都能让你专业的房产投资者一样去购买房产。2025年元旦刚过，先祝大家新年快乐，我也会继续在这个频道为大家输出有价值的内容，希望在越来越复杂的市场环境中为你提供有价值的信息，希望你能够帮忙点赞订阅转发。以便让更多的朋友看到。 二战结束以后，澳大利亚作为一个独立的国家开始快速的发展。也正式开始了轰轰烈烈的移民潮。 那个时候，如果你是英国人，你只需要交10个英镑，就可以坐上船，到地球的另一边，来到澳大利亚实现伟大的澳洲梦。那个时候伟大的澳州梦的含义就是每一个家庭拥有一块自己的土地和房屋。他们当中的绝大部分人如果是在英国的话是不可能拥有自己房屋的。那个时候一个典型的澳洲家庭是一对夫妇两个子女。丈夫上班，妻子在家照顾孩子和整理家务。大家过着简单、殷实，按部就班的生活。 来到80年代，这一切开始发生变化，人们开始追求各种时尚。环保主义和平权思想开始流行。人们对物质生活有了更多和更高的追求。澳洲的典型的家庭结构开始出现变化，女性开始越来越多的参加工作。房地产市场也开始发生重要变化。 家庭收入的增加，一方面提高了澳洲家庭的生活水平，另外一方面也提高了澳洲家庭的借贷能力。人们越来越多的借贷用于房产投资。 房屋负扣税的政策其实是从1936年就开始执行。1985年政府认为负扣税政策过多的鼓励了投资，造成房价过快上涨和房屋负担能力的下降，政府为了限制投资者投资房产而取消了负扣税政策。 随之而来的确实是投资者的减少，但是市场上投资房数量的减少，导致租金大幅度快速上涨。结果政府在其他措施失效的情况下，不得已又在1987年恢复了负扣税政策，反过来鼓励投资者购买房屋以增加投资房的数量，从而抑制租金的上涨。 同时在80年代，澳洲的金融市场也发生了根本的变化。澳元摆脱了固定汇率而实行浮动汇率，这样澳洲央行就可以对货币政策拥有了更大的自主权。同时也可以自主扩大债务规模。将更多的金融产品推向市场，其中最主要的就是住房贷款。也就是说住房贷款的金额越高，银行就更能够从利息和金融产品的交易中获利。因此从这时候开始，澳洲的房地产市场和金融市场更紧密的联系在一起。也就在这个时期，虽然贷款利息一度超过15%，但是澳洲多数地方的房价依然高歌猛进。到1990年澳洲整体房价达到了前所未有的高度。 时间来到了2000年，随着世界经济的普遍增长，澳大利亚的矿业和金融业得到了空前的发展。移民数量大幅增加。房价也进入了快速增长期，房屋的可负担性也进一步降低。这个时期虽然有大量的新建住房推向市场，但是仍然满足不了需求，尤其是年轻的家庭购房困难问题日趋严重。从这时候起政府推出了住房补贴计划。给首套住房减免印花税，并给予现金奖励。这一政策在帮助首套住房置业的同时也进一步增加了市场需求。 2008年到2009年的金融危机，使得全世界的金融系统面临垮塌的危险。澳洲的银行业也一样面临着流动性枯竭的危机。澳洲政府紧急推出一百亿刺激计划。四个月之后又紧急推出了四百亿的刺激计划。政府的大量的印钞在成功挽救金融业，避免经济陷入衰退的同时向市场注入了大量的货币。这些印刷出来的货币在不久之后就引发了澳洲房价的又一次快速上涨，很多地方的房价在短短几年内翻了一番。 到了2020年，大家都知道发生 什么。政府给有工作的人每两周1500澳以保住工作职位，给找工作的人每周发放550澳币 然后开始给企业发钱。随后银行将现金利率降低到0.1%的有史以来最低水平。大家还记不记得那个时候2%以下的房贷利率？。国际供应链的断裂，最终导致澳洲通胀大幅上升。澳大利亚有太多的商品依靠进口。对房地产市场影响比较大的是建筑材料的上涨和人工成本的上升，那些在疫情以前签订了固定价格建筑合同的开发商很多都无法执行合同而选择了倒闭。 在房产市场的需求端的最大的影响是疫情以后移民数量的暴涨。一方面人口大量增加，人们的贷款能力充沛需求增长，而房屋的供应端却在下降，结果不出所料，房价和房租价格在疫情以后再次快速上涨。导致了所谓的住房危机。 目前澳洲的住房危机问题已经成为澳洲社会的最主要的问题之一。也成为了明年澳洲联邦大选的核心议题之一，很显然谁能够解决住房危机问题，谁就非常有可能在大选中获胜，目前两党也都宣称自己找到了解决住房危机的办法，他们真的是找到了有效的办法吗？他们的办法真的能够有效解决问题吗？ 展望2025年，通货膨胀率大概率还会继续下降。银行界普遍预期央行会在五六月份开始降息。不管五六月份能不能成功降息都不重要，重要的是降息是大概率事件，只是时间问题。负扣税政策、投资房的所得税减免政策，还有首套房的补贴计划，等等大概率还会继续执行。限制移民数量可能是目前两党能够达成的共识，但是但是净移民数量能够达到负数吗？从澳洲经济的角度来考虑，这种可能性似乎也不可能。只要人口继续增加需求也会增加。如果需求端不容易解决问题的话，那么供应端就成了关键。那么在供应端能有什么更好的政策能够建设大量的住房呢？我们目前还不得而知。 我个人认为，影响未来房价走势的核心因素还是在供应段。一旦供应端不能大幅度的提升，那么欧洲房地产市场的供需关系仍然是供不应求，那么房价在中长期仍然大概率会继续上涨。 我们说中长期大概率会上涨，并不代表短期内不会下跌，也不代表所有地方都会上涨。 显然短期看墨尔本的房价仍然会延续延续下跌的趋势，悉尼的大部分地区在最近几个月也开始下跌，这种下跌能够持续多久，我们也是无法提前预知的。 总之，房价的涨跌说到底是充满了不确定性的 对未来具体时间，地点的房价预测是很难准确的。我们也不做这样的预测，我们的任何的观点也不构成投资理财建议。未来唯一确定的就是不确定性。投资者在这个市场当中取得胜算的唯一途径就是找到一套自己能够把控的应对这种不确定性的方法。在不确定当中寻找确定性。好在到目前为止我们帮我们的客户购买的房产，仍然保持百分之百的成功率，我们的高增长高租金回报房产投资课程，也使得几十位学员从中受益，我们每个星期也将继续举办线上直播答疑课。，如果你对课程感兴趣或者对我们的买家中介感兴趣都可以在视频下方找到介绍链接。预祝所有的朋友们在2025年取得满意的成绩，感谢大家的收看，再见。