新西兰房价暴跌，澳洲会不会步其后尘？

像很多的西方国家一样，新西兰在疫情以后经历了一波房价的上涨。但在2022年以后，房价却持 续下跌，造成很多房产投资者损失惨重。同样处在南半球也同样经历了大幅上涨的澳大利亚的房 价与新西兰有什么不同？会步新西兰的后尘吗？今天这期节目我们就来比较一下新西兰的房地 产市场和澳洲的房地产市场有哪些相同和不同之处。我们应该从新西兰的房地产市场得到哪些 启示？

大家好，欢迎来到澳洲HouseClub频道，我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认 识澳洲房地产市场,从而能够做到理性投资精准投资。

图

这就是新西兰的除去通胀因素之后的房价走势图。可见目前的房价已经跌回到了疫情以前的水 平。

图 相较于最高点，房价已经下跌了将近16%

图 如果分城市来看，下跌最多的城市已经下跌了25%，最少的也下跌了6.8%。

造成新西兰房价持续下跌的原因，我想有下面几条:

首先是疫情过后，新西兰的房价上涨过快

图 新西兰的房价年度涨幅在疫情以后，曾经一度达到30%。在这个阶段，新西兰和澳大利亚非常相 像。两个国家都在疫情期间大幅调低了现金利率，使得房屋贷款利率曾经一度下跌到2%以下。通 过政府的补贴居民手中也留存了大量的现金。而且更重要的是两个国家都是在疫情以后迎来了大 规模的人口流入。几方面的因素叠加造成了澳洲和新西兰房价的短期内大幅度上涨。所不同的是 澳洲的房价年度平均涨幅最高也在20%以下，所以相对来说澳大利亚的房产市场要稳健得多。造 成这一差异的主要原因之一，我认为是因为市场规模的不同。市场规模越小越容易造成市场的波 动。新西兰的住宅地产规模为1.64trillian。澳大利亚的住宅市场为11.30Trillian。比新西兰要大7倍 多。

造成大涨以后大跌的第二个原因是2022年新西兰的房价对收入之比达到了在所有发达国家当中 排名第二位，达到了了11.2%，美国的这一指数为5%，加拿大为6%，澳大利亚为8%。

造成新西兰房价下跌的第三个因素就是新西兰银行的按揭利率。为了治理通胀，西方各国都在 2022年之后，提高了现金利率和贷款利率，新西兰的房贷还款利率曾经一度达到8.5以上，而且维 持了相当的一段时间。这可能就是压垮骆驼的最后一根稻草。目前，新西兰虽然已经经过了多次 的降息，但是仍然没有使房价止跌回升。在这一点上，澳大利亚央行表现得更为稳健。虽然利息的 上升也使得澳大利亚的居民实际生活水平下降，但是按揭利率最高也只是达到了6.4%，远低于新 西兰的最高水平。

另一个造成房价下跌的原因就是经济的疲软。新西兰的失业率自2022年初以来显著升高，到 2025年3月份失业率达到了5.1%。而同期澳大利亚的失业率只有4.1%。

较高的失业率和经济的不景气，也造成了大量的新西兰永久居民的外流。其中60%来到了澳大利 亚。 澳大利亚和新西兰这两个国家的经济都严重依赖海外新移民。 在这一点上澳大利亚和新西 兰，其实是处在相互竞争的地位。随着近年来比较多的永久居民移民海外，新西兰的净移民数量 非常有限。没有对经济产生明显贡献。另一方面也限制了对房产的需求。在这方面，澳大利亚比新 西兰具有明显的优势，澳大利亚目前仍对移民数量做严格的限制，愿意移民澳大利亚的人仍然大 有人在，澳大利亚在控制移民数量方面比新西兰有更大的余地。换家话说，如果一旦澳洲经济陷 入衰退，澳洲政府仍然可以通过加大移民数量来促进经济增长。

总之从以上各个方面来比较的话，澳大利亚的房地产市场仍然相对比较健康，虽然可负担性问题 日趋严重。但只要房价上涨的速度保持温和，随着降息、减税等等政策的不断推进，可负担性问题 仍然可以控制在一定的范围内。

澳洲房地产市场的一个重要特点就是各地的房价以及房价周期各不相同。虽然主要的大城市，比 如说悉尼的可负担性较低，但仍然有很多其他城市的可负担性比较高。即使是在悉尼，不同区域 的房价差别也是非常巨大的。只要房价不会过快的上涨。就不会重蹈新西兰的覆辙。房价的温和 上涨，避免大幅波动符合政府的预期，也符合大多数房产投资者的利益。

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