澳洲楼市变天！未来的热土在哪里？

大家有没有感觉到，自从疫情以来，澳大利亚的房地产市场已经发生了非常大的变化。比如。悉尼墨尔本这两个大城市的房价走势，从大幅震荡走向了分化。在以前悉尼和墨尔本的房价几乎是同涨同落的，涨跌的先后时间有所差别，但是基本上是同步的，可是这一次却完全不同。

昆州，南澳、西澳，这些二线首府城市却经历了连续的大幅度的上涨。目前昆州的房价已经超过了墨尔本，成为第二贵的城市，南澳和西澳紧随其后还在上涨，墨尔本还在下跌。整个澳洲房产市场的格局似乎正在发生变化。过去一些老的成功经验，可能也不再适合今天的市场。我们怎么样去理解这些变化呢？其实在市场经济环境中，存在的即是合理的，市场的表现总是对的。市场格局发生变化一定是背后的驱动因素发生了变化。理解市场的变化、顺应市场的变化，才能够在实际操作当中获得成功，如果认识不到或者不能适应这种变化，我们要取得房产投资的成功是非常困难的。市场的变化仍然在进行当中，澳洲房产市场未来会变成什么样子呢？今天这期节目我们就从科技的创新 城市和郊区的扩张。人口结构的变化等这几个方面来聊一聊，澳大利亚房地产市场未来将会发生哪些变化？

大家好，欢迎来到澳洲Houseclub频道，我是MarkSun，我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房地产市场，从而能够做到理性投资，精准投资。

首先，我们来看看科技的发展对未来房地产市场的影响。 我觉得对未来澳大利亚房地产市场影响最大的可能是自动驾驶技术。汽车的自动驾驶技术影响的绝不仅仅是开车这么简单。他可能彻底颠覆我们出行的概念。将来某一天如果自动驾驶比人工驾驶来的更安全和更快速的话，那么今天的这个汽车完全可以改造成办公室或者卧室、餐厅、健身房等等或者是他们的集合体。我们只要是告诉汽车我们需要几点钟去哪里，那么你只需要在车上，不管你是工作、喝茶、打电话还是健身都行，我们不需要专门花时间去驾驶汽车了，甚至连看都不需要看。时间一到就把我们送到该去的地方了。这也就相当于大幅度的缩短了通勤时间。工作地点和居住地点之间的距离就不再像今天这么重要了。 我们甚至于可以今天在一个城市工作，明天到另外一个城市工作。中间不影响吃饭、休息、运动等等。换句话说汽车可以变成一个移动的居所，对于一部分人来说，可能真的不需要一个固定的住所了。

我们目前城市的房价格局基本上是以CBD为中心，向外辐射，离CBD近的房价就越贵，离CBD越远的房价就便宜。那么随着自动驾驶技术的完善，距离和房价之间的关系就会被弱化，即使住的离CBD更远，通勤的时间也会被利用起来。因此花在通勤上的时间差别就不像现在那么大了。因此不同地方的房价，可能会越来越趋于接近。当然完全相同也是不可能的，因为区和区之间的差别还是很大的。环境、生活的便利性、人们的生活习惯、以及娱乐和教育资源等仍然会造成区域和区域之间的价格差异。但是总的趋势可能是越来越接近。。

与此同时，我们的都市的范围也会越来越大 随着AI技术和网络基础建设的逐渐加强，远程办公，甚至远程控制技术都会得到提高。这样就会使得越来越多的人离开大都市，搬到偏远地区去生活。因此偏远地区的房价可能会经历一个长时间的上涨过程。如果大家注意到最近一两年偏远地区的房价变化的话，就会发现搬到偏远地区生活的人数一直在增加，这也可以看作是这种倾向的一个*信号。

虽然澳大利亚每年都会接受新移民，但是人口老龄化的趋势也是不可避免的。十几二十年以前，人们在退休以后会选择大城市附近的一个安静的小镇去享受退休生活，比如说维州的基隆、新州的Central Coast或者是昆州的阳光海岸 。但是这些年这些小镇的人口迅速增加，房价也迅速升高，已经不是普通的退休人士能够享受安静生活的地方了。 老人们需要去寻找，价格更低，更安静的小镇去生活。因此未来医疗条件相对比较好，人口比较少，比较安静，房价比较低的偏远地区，尤其是海边或者比较有特色的地区，可能会越来越供不应求。

一般来说老年人比较喜欢温暖的地方，因此未来退休人士可能会更多的向北移动，尤其是昆州的广大的沿海地带，恐怕更受老人们的喜欢。

澳洲的住房问题，现在已经成为了民生的最重要问题 用工成本和材料成本的提高是新房建造的最主要的障碍。买房的人觉得房价贵，开发商还很难赚到钱，这也真的是很尴尬。这也是为什么近年来装配式房屋或者叫做预制房屋，备受关注。所谓预制房屋其实就是把房屋的各个部分或者是整体的房屋，提前在工厂里制作好，然后运过来组装好。这样的话建造成本肯定会大幅降低，建设周期也会缩短。 目前这种装配式房屋还不能大规模推广，是因为还有一些技术上的、运输上的，还有建筑标准等等方面的限制 。但是我相信这个问题一定会逐渐的解决。 即使是这种房屋不能大面积的推广，只要能推广一部分，在总房屋量中占有一定比例，也能够对解决住房危机问题起到重要作用。 但是这种房屋呢，我个人认为是不太可能全面取代传统房屋的， 因为人们对居住的这种传统的要求，这种传统已经延续了几千年，短里说也有几百年。那么这种传统是不会轻易的改变的。就像黄金一样，虽然现在已经失去了实际的作用，但是仍然被视作是随时变现的硬通货一样。因此房屋所有者和房产投资者也不必担心某一天房产市场会崩盘。

新移民的到来对澳大利亚的经济起到了至关重要的作用。
即使在今天严重的住房危机，这种极端情况下，两党也没有哪一个能够提出暂停移民计划的题案。 因此吸收移民，作为澳大利亚的基本国策，将会长期存在。澳大利亚的人口也会越来越多。由于大城市在公共交通、医疗、购物、教育等方面仍然比偏远地区要完善，大城市人口也势必会继续增长，像悉尼这种向外扩展受到限制的城市，居住的密度一定会大幅提高。随着土地分割的新政策的落地，相信悉尼大部分区的土地都将会允许分割，而且分割标准会进一步降低。那么目前以House为主的传统居住方式有可能会被Duplex或Townhouse取代。或者说Duplex、Townhouse的比例会逐渐增高，就像Ryde council地区目前正在发生的变化一样。

总之，在这个市场当中，唯一不变的就是变化。 我们对房产市场的认知都要随着市场的变化而变化。通过房地产迅速获得财富积累的故事，每天都在发生，未来也还会发生。 历史似乎总在重复，但是历史绝对不会简单地重复，不会是原封不动的再来一遍。往往是改头换面，不断地以新的形式来重复。因此老的经验或者别人成功的经验，我们需要学习，但是不能照搬照抄，而是应该认识到事物的本质。随着市场的变化，主动去迎合市场。和市场的变化的方向保持一致。 就叫做顺势而为。只有顺势而为才能够在房产投资当中获得成功。那么怎么样才能够做到顺势而为呢？我在我们的高增长高租金回报房产投资课程当中专门有一个章节来讲顺势而为。有兴趣的朋友可以在视频下方的连接中找到课程的介绍，也可以预约免费的一对一咨询，希望大家都能够顺势而为，轻松获利，感谢大家的收看，再见。