不会善用Equity,就不可能持续购买投资房

我们经常说要构建一个房产组合，只有构建一个由多套投资房组成的房产组合才能够最大化房产投资收益，也能够同时减小房产投资的风险。但是我们每个人的工作收入都是有限的，如果单单依靠工作收入去购买和持有投资房的话，是不可能积累多套房产的。因此，一定会用到Equity。不但会用到投资房的Equity, 还可能会用到自住房的Equity。，并且用自住房的Equity购买投资房也一样，可以获得税务减免。这一点我相信有很多朋友不太了解，这期节目我们就来聊一聊, 怎样用Equity而不是用自己的现金去购买投资房？怎样用自住房的Equity去购买投资房，并且获得税务减免。

大家好，欢迎来到澳洲HouseClub频道，我是Mark Sun，我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房地产市场，从而能够做到理性投资，精准投资。

我们先来看看投资房的Equity问题。假如你已经有一套投资房。你的购买价格是500,000，80%贷款。那么你的贷款额是400,000，首付是100,000，那么经过一年两年或者三年你的投资房升值了，银行估价为700,000的时候，就与你当初的购买价格有200,000的增值。那这200,000的增值是不是Equity呢？还不是，因为银行是不会给你200,000的。

银行会以贷款的方式贷给你这20万当中的80%，也就是160,000，这个160,000就是你的Equity。大家注意，我这里用到的是银行估价，而不是市场价。一般来说当银行给你估价，这个房子是700,000的时候，你房子的市场价是比银行估价要高的，可能是750,000，也可能是800,000。银行在做估价的时候会相对比较保守。另外，这160,000如果是以现金的形式存在账户上的话 多数情况是可以用这160,000用作你的个人消费的，比如说你想买车，你想装修，你想旅游或者你想改善一下生活，都是可以的。就像你的收入是一样的。跟工作收入的差别是工作收入需要交税，这部分Equity是不需要交税的，因为在税务局看来，虽然你这160,000你可以用，但是它不是你的收入，而是你的债务，债务是不需要交税的。 这160,000，你只需要支付银行的利息就可以。如果是工资收入160,000需要交多少税呢？大概要交47,000多的税，如果这160,000按照贷款来算，如果利息6.5的话，一年的利息需要交¥10,400。如果金额不是160,000，而是更多的话，税金和利息之间差额就会更大，这也是富裕阶层，用来避税的方式之一。

假如我们用这部分Equity来购买下一套投资房，比如说我们买一套600,000的投资房，那么20%的首付就是120,000，我们完全可以用这160,000的Equity去支付120,000的首付，然后还可以付掉印花税以及交易税等的费用。就相当于第二套房不用从自己的积蓄里面拿出钱来。 包括首付在内的所有的款项都是银行贷款。当然贷款利息是可以抵税的。

如果你掌握了购买投资房的方法或者委托专业机构帮助你操作的话，那么你就可以按照这个方法一个一个地买下去，很快就能形成一个多套房产的组合。而且当你前期积累了几套投资房以后，你就会发现后面的投资房就会越来越容易。有朋友可能会问假如投资房的房价下跌了怎么办？其实专业的投资人都会遵循分散投资的原则，会把投资房尽量的分散在不同的投资地点，当你有了一个投资组合以后，你就会发现每年都会有表现突出的投资房，你都可以从一套两套或者三套投资房里面取出Equity来投资下面的房产。

上面说的是你已经有了一套投资房，然后用Equity投资下一套房。假如说你没有投资房，你的Equity也可以来自于你的自住房。如果你自住房也没有，或者说自住房也没有增值的话，那么就只能是靠自己的收入或者家里人的帮助来做第一套房的首付和印花税。所以第一套投资房的难度其实是最高的。对于第一套投资房的购买者来说，因为现金是最紧张的，因此也可以考虑用90%的贷款，这样虽然前期多花一些贷款保险的费用，但是可以提早购买投资房，提早获得收益。

下面来说一说用自住房的增值部分取出Equity的问题。假如你的自住房的购买价格是1,000,000，那么800,000的贷款200,000的首付 当银行估价为1,200,000的时候，那么跟前边的方法一样，我们就可以提出160,000的Equity。那么这个160,000就可以作为第一套投资房的首付加印花税等费用，这样就实现了第一套投资房子购买。那么你的自住房的贷款就从800,000提高到了960,000 。这时候这个自住房的贷款利息可以抵税吗？我相信很多朋友都不是很清楚。当你从自住房提出一部分Equity来用于购买投资房的时候，你的自住房的贷款就分成两个部分，一个部分是你原先的800,000贷款，这部分的利息是不能抵扣税的，另外一部分也就是这个160,000，因为这160,000 是用作投资的，所以这160,000的利息是可以用作抵消税款的。所以应该把自住房的贷款分做两个部分，也就是分成两个独立的贷款。一个用语自住房，一个用语投资房。大家是不是也是这样处理的呢？如果不是的话，建议你联系你的会计师和贷款师。

关于从自住房当中取钱出来投资房产的问题，我们在实际当中碰到过多次这种情况 就是客户的自住房对冲账户里面有足够的资金来购买投资房，是不是应该把这部资金直接取出来去支付投资房首付呢？如果这样的话，那么他的资住房的银行利息无形当中就会增加，那么有没有办法避免这种情况发生？答案是有。正确的做法是把off st账户里的这部分存款先还掉自住房的贷款，比如说像图中这个例子。仍然是1,000,000的购买价格，银行贷款是800,000。如果你Off Set账户里面有200,000存款，那么先把这200,000还掉，如果房子的银行股价仍然是1,000,000的话，那么你仍然可以按照80%贷款的方式来将这200,000从银行取出来。这样你取出来的200,000就变成了银行贷款，如果你用这份贷款去购买投资房的话，这部分银行利息就是可以用来抵税的。不知道大家是不是听明白了。

以上就是尽量用银行贷款去支付首付来扩大房产持油量的方法。有的朋友会说这样做债务就会扩大，债务扩大，是不是就意味着风险增加呢？房产投资的风险其实取决于你怎么样去投资，在哪里投，有没有一个系统化的可靠的方法？或者有没有一个专业的机构来帮助你投资。比如在目前的状况下是不是一个好的投资机会呢？如果你有资金有计划，那么应该准备到哪里去投资呢？我将会在本月21号，也就是10月21号周一悉尼时间晚上8:00与知名律师林慧铭先生一起举办一场免费的房产投资讲座，有兴趣的朋友请联系我们的客服总监Vivian报名参加。