如何增加你的贷款能力？

在房产投资中如何扩大或者保持你的贷款能力是房产投资能否最终取得成功的关键因素之一。如果不能最大程度提高贷款能力，作为一般收入的阶层来说很快就会止步于一套两套投资房，那么如何能够增加贷款能力，从而能够让我们最大限度的扩大房产持有量呢？今天这期视频我们就来分享一些方法和技巧。当然有些是大家知道的，也可能有些是大家不知道的。希望这些视频对你有所帮助。

大家好，欢迎来到澳洲HouseClub频道，我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房地产市场，从而能够做到理性投资，精准投资。目前我经营着澳大利亚华人规模最大的买家代理机构之一，我们帮助人们购买高增长高租金回报的投资物业。目前我们有30多位工作人员。这意味着我们拥有更强的专业化分工。有更加标准和规范的流程管理。能够为客户提供更多的房源和更加高效的支持。一般来说我们会在大约两周到五周的时间内为客户找到合适的物业。而不需要等待通常所需的三个月甚至更长时间。当前澳洲房地产市场正在经历微妙的变化，如果你想抓住机会立即行动的话，那么就请您马上和我们取得联系。

在澳大利亚，如果想要快速积累财富，达到财富自由，除了经营企业之外，最可行的财富积累途径就是投资房地产。因为投资房产可能是你唯一能够通过杠杆来扩大投资规模的方式。只靠一套两套投资房，是很难获得理想收益的。只有积累了一定数量的房产组合以后才能够获得规模回报，同时也相应的降低投资的风险。因此，如何扩大房产组合，最大限度的扩大自己的贷款能力就是房产投资中需要优先解决的问题之一。

首先你要还掉你所有的消费类贷款。比如说你买车的贷款和其他消费品的贷款。这种贷款，因为利息很高，会直接拉低你的还款能力，比如说你的汽车的贷款只有100,000，但是当你申请房屋贷款的时候可能会拉低你20万、30万甚至更多的贷款额度，因此如果你有这种贷款的话，应该想办法把它还掉。

第2是取消你的信用卡，现在很多人都在使用信用卡。因为比较方便，当你想用钱的时候就可以从信用卡里面先透支一部分款。还有一些朋友，以自己的信用卡的额度大而为之自豪。但是对于房产投资者来说，信用卡可能会极大的影响你的贷款额度。有的朋友可能会说，我每次都是在期限内把款还清的，所以我的余额总是零。但是其实银行看中的并不是你的余额，银行看中的是张信用卡的额度。他们会把你的信用卡的额度看作是你的负债，因为虽然你现在余额是零，但是如果你想用的话，你马上就可以用信用卡花掉这么多钱。而且银行还会假设你你会为这些余额来偿还利息。因此跟上面的消费类贷款一样，因为利息比较高，他拉低的未来房屋贷款的额度要比你信用卡的额度要很多。因此如果要充分释放你的贷款能力的话，最好是把你的信用卡取消掉。

第三是优化你的债务。同样是债务，同样是从银行的贷款，有些债务是好的债务，有些债务是坏的债务。比如你购买的投资房，因为投资房有租金收入，这些租金收入可以抵消掉全部或者一部分的贷款利息，这部分的债务是可以带来收入的，就是好的债务。相反，如果是自住房，因为这部分债务不能产生收入，没有租金，这部分债务，就是坏的债务。坏的债务就会很大程度上拉低你的贷款额度。因此，为了扩大房产持有量，你应该尽量减少持有坏的债务，而尽量多的去持有好的债务。并且投资房的租金回报率越高越好。从这里可以看出来，假如说你目前还没有购买自己的自住房，同时你又想进行房产投资的话，那么你就应该仔细的计算一下，是应该先买投资房，还是应该先买自住房，哪种选择更有利于你的财富增长。在目前的高利率的环境下通常购买自住房要比租房的成本要高。有的朋友可能会说我自己的自住房是我自己的资产，我还的房贷是还给我自己的资产。而租房却是要把钱付给别人。其实这种说法是不对的，同样一套住宅，你还给银行的贷款利息可能远远高于你租下同样的一个住宅所花费的租金。你用省下来的首付款去购买投资房的话，一方面你的投资房有租金收入，另外一方面往往投资房的资本增值要比自住房资本增值要快。当然这是假设你选择了正确的地点，购买了正确的投资房。之所以会怎么说是因为虽然澳洲的整体房价在上涨，但是不同的区域之间房价的表现是差别很大的。在一个特定的时间选择正确的地点购买正确的房产，其实并不是那么简单。需要参加专业的学习，或者委托专业的团队来帮你去实现。希望大家尽量避免盲目投资。

第四很重要的一点，就是你要找一个非常给力的贷款经纪人，也就是Broker。很多人不了解Broker的工作，以为Broker是会从中间吃差价，因此他们更愿意去直接找银行。其实不是这样的，一个好的Broker会根据你的情况选择一个最适合你的贷款产品，不但可以为你省下利息，而且还有可能为你制定一个未来的贷款计划。有的朋友花几个星期的时间去研究哪个银行的贷款利息最低，但最后可能选择的并不是对他们最有利的产品，并不符合他们的长期目标。因此去咨询一个好的Broker，可能会取到事半功倍的效果，如果你身边没有这样Broker的话，你也可以跟我们联系，我们可以根据你的情况给你推荐一个最适合的Broker。

第五就是只还利息和本息同还的比较。只还利息会使你的现金流状况更好，持有成本更低。房地产投资的关键，就是看谁能够尽可能长时间的持有更多的资产。只还利息就是降低持有成本的最有效的方式之一。所以在开始进行房产投资的初期，我们鼓励尽量使用只还利息的贷款。但是经过若干年以后，当你的贷款能力已经达到了你的上限，你就会发现本息同还的贷款方式，反而能增加你的贷款能力。因此这时候你可能需要对你原来的贷款做一些调整，把只付利息的贷款或者其中的一部分转为本息同还，来增加你的贷款额度。

第六就是延长贷款期限。贷款期限越短，相应的每个月的还款额就会越多。相反贷款期限越长，每个月的还款额就会越少。因此延长贷款期限就可以相应的提高贷款能力。这一点可以通过做refinance来实现，比如说你前面的投资房已经过去了五年十年。那么你可以通过refinance的方式，将之前还剩下的20年和25年的贷款，重新变为30年。也能够相应的提高贷款能力，有些朋友可能会反对延长贷款期限，因为贷款期限的延长就意味着用更长的时间支付更多的利息。但是一个房子，把贷款期限延长到30年，并不意味着你一定要持有这个物业30年，一般来说我们会对房产投资做一个战略规划，通常规划的年限是10到15年。我们完全可以在房产投资达到我们的战略目标的时候来处置我们的投资房。况且我们还会在投资期限之内对有些投资房进行处置或者置换。所以虽然延长了贷款期限，但并不一定意味着我们会多还贷款。

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