澳洲房价暴跌50%的概率有多大？

不知道最近大家是否也听到过这样的预测，你听到以后会有什么样的感受呢？如果你过去在澳洲买过房子，不管是投资房还是自住房，你会知道在你决策的时候也会听到有人说涨有人说跌。如果你还没有买过房子，那么当你听到这样的预测，恐怕会感觉到非常担心，当然也有一部分买过房子的人也会有这种感觉，这也非常正常。相反，如果你是比较有经验的房产投资者，相信数据分析，相信逻辑的话，你的第一反应可能就是要问一下这个预测的依据是什么？有没有数据作为支撑，这种情况可不可能发生？发生的可能性到底有多大？今天这期节目就用数据分析的方法来看一下，在目前这种状态下房价下跌50%，到底有多大可能性会发生？

大家好，欢迎来到Houseclub频道，我是Mark Sun，我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房地产市场，从而能够做到理性投资，精准投资。

我们来回顾一下澳洲30年以来的房价历史，远的不说，从2008年国际金融危机爆发的时候，同样有人预测澳洲的房产要下跌50%。虽然有一段时间房产成交的时间比较长，速度比较慢，但是暴跌的情况最终也没有发生，相反迎来的却是2012年以后的房价暴涨。那么到了一七年一八年。澳洲政府和银行出台了各种政策限制贷款增加贷款难度，打击贷款机构的违规行为等等极大的限制了人们的贷款，紧接着就是2020年的疫情，在短暂的恐慌下跌之后就迎来了2021年的，又一次大幅度的上涨。

为什么澳洲的房价在每一次看似就要濒临崩溃的时候都没有发生实质性大幅下跌反而会不断地上涨呢？我们仍然需要从需求和供应两方面去理解。澳大利亚做为一个移民国家，我们需要源源不断地新移民的到来，来维持我们社会的经济和劳动力市场，因此人口数量是在稳步增加的，人口增加，需求也就会增加。不过这只是房地产需求增加的一部分原因，大家也知道政府现在正在采取措施限制移民数量。另外一方面，这张图显示的是澳洲的家庭的平均人口在近40年以来呈现一个逐渐下降的趋势，那么到了疫情以后，每个家庭的平均人口下降到了2.5以下，这就意味着即使人口不增加，对房产数量的需求也是在增加的。这也是为什么疫情过后在没有大量移民发生的情况下，房价依然快速上涨的原因之一。我们再来看看需求和供应的对比，这张图中的蓝色的立柱表示的是每年的房地产交易数量，那么我们可以看到交易数量有明显的上升趋势，这个交易数量可以看作是需求那么红色的立柱是房产的挂牌量也可以理解为房子的供应量，那么我们可以明显地看到房子的供应量是呈现一个逐渐下跌的过程如果把这需求把需求和供应之比做一条曲线的话，就是右边这条曲线，他表示的是市场的供应量，经过多少个月以后就会就会被消化掉。我们看到这个月份从2010年之前的六个月下降到目前的3:00一个月，也就是说目前的供应量如果没有新增供应的话，只需要三个月就会全部卖光。这一数字比2020年疫情期间的数值还要更小。这表明从全澳的范围来看，目前房屋的供需矛盾一直是在持续恶化的。这也是十年以来澳洲房价即使遭遇重大打击，也仍然不断增长的最直接的原因之一。当然有朋友可能会说这次和以前不一样，因为现在的房价比以前任何时候的房价都要高，因此泡沫更大，房子的价格已经远远脱离了人们的可负担性。这篇文章就揭示了最新的研究，表明悉尼的房屋市场至少在2030年以前都将会维持不可负担的状态。文章说拥有一份稳定的普通收入的工作，在悉尼的任何地方都买不起房子，这种情况将会至少保持十年时间。

那这是不是说政府在五年之内建设1,200,000套住房完成以后就能提供足够的供应来满足需求呢？这张表显示的是假如我们要在五年内实现1,200,000套住房的话，那么每年需要新增的住房就是240,000套。这张图显示的是在澳洲历史上，我们从来没有达到过这样的建设速度。并且从2019年以来的建设速度还是逐年递减的。那么目前的建筑在建量有没有增加呢？这张图表显示的是我们目前的建筑在建量仍然处于10年以来的最低水平，而且趋势仍然是向下的。

那么建筑批准量有没有提高呢？从这张图上我们看到，虽然近几个月的建筑批准量有所上升，但是与往年相比仍然是处于10年以来的最低水平，以目前这种批准量和在建量来看，新增供应达到历史平均水平都比较困难，更别说要要大幅增加供应了。因此，五年内完成1,200,000套住房的目标，除非有奇迹出现，否则是不可能完成的目标。从上面的分析，我们可以得出一个结论，就是澳洲的房地产市场在可见的未来仍然会保持供不应求的状态，并且这种供不应求的状态还有可能更加严重。反过来说，既然澳洲的房屋市场是供不应求的，是不是所有地方的房价都会上涨呢？其实不是的， 每一个地方的房价除了除了受到移民数量和新增房屋数量的影响之外，还有诸多的因素都在同时影响着房地产市场。虽然澳洲的整体市场呈现的是供不应求，但是反映到每一个地区的房地产市场来说表现又各不相同，有些地方可能还会表现为供过于求，比如说在这张图表当中的墨尔本和霍巴特。像悉尼，墨尔本这样的城市，虽然接收国际移民的数量最多，但是也会受到可负担性的影响，悉尼的人口尤其是年轻人也会大量移居到其它房价更低的城市生活。这样一来，澳洲整体的房屋供不应求的状态就会在个别地区显得尤为突出，这些地区的房价上涨就变得更加具有确定性。因此，我们可以得出结论，澳洲房价短期的走势，无论在任何地方都有可能上涨或者下跌，但是总的趋势仍然会上涨，尤其是在个别地区上涨的幅度和速度都会比较突出。因此，如果要在澳洲房地产市场成功取得财富的快速积累的话，需要把眼光放大到全澳的范围内来考虑投资的目的地。

那么怎么样去选择呢？这就要用到数据分析的方法，我们的《高增长高租金回报房产投资课》就是教授大家如何去找到增长最快潜力最大最适合投资的地方。如果你没有时间精力去学习的话，我们也提供买家代理服务。如果你想了解详细情况可以联系我们公司的专业人员来进一步了解。