衰退已至，澳洲房产是机遇还是风险

今天这期节目我们就来一起分享，从一个比较长期的时间段来看，目前我们正处在一个什么样的阶段，如果五年以后再回过头来看，我们是应该扩大投资，还是应该继续等待时机呢？

大家好，欢迎来到澳洲Houseclub频道。我是Mark Sun，我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观、理性的认识澳洲房地产市场，从而能够做到理性投资、精准投资。

在任何一个商品或者服务的市场中，决定价格的永远是供应和需求。房地产价格也是如此。

从需求的角度来看，很显然我们面临着几个严重的问题。

首先是购买力的问题。自从疫情结束以来，虽然失业率下降到历史的最低点，人们的收入也有所提高，但是由于严重的通货膨胀，其实我们的实际收入是在下降的，也就是说，扣除通胀因素以后的实际的工资水平，其实只相当于15年以前的2008年。央行估计到2024年年底的时候，我们的实际收入将会比2020年三月份下跌5.4%。实际工资收入的下降就是购买力的下降。之前，如果攒够一套房子的首付，需要五年的时间，那么目前情况下有可能就会延长到七年八年甚至10年。

实际购买力的下降，无疑是影响当地居民购买房屋的主要因素之一。

另外一方面推动最近几年房价上涨的因素，无疑是人口的增长。人口增加了，但是新增的房屋数量却没有增加，这样就造成了房屋的租赁市场和买卖市场的供不应求。

这张图显示的是新建住房的完工量和人口的变化曲线。蓝色的是住房的完工量。我们看到完工量是始终处于下降趋势。目前的完工量只相当于2015年的水平，而人口却在疫情以后迅速增加。目前人口的增加量达到了历史最高水平。人口的增加的速度远远高过了新房的完工量。这就造成了当前的所谓住房危机。如果要解决目前的危机的话，只能有两种选择。一是大幅度减少移民数量，控制人口，另外一方面是扩大供应，加快新房的建设。

为了解决住房危机的问题，联邦政府在2023年八月份宣布了一个五年计划，计划从2024年7月1号开始用五年的时间来建设1,200,000套新住宅来解决住房危机问题。但是建筑界专家说1,200,000套新住房的目标不能也不会实现。原因是不管是联邦政府还是各州政府，他们都不会去直接出资或者参与建设这1,200,000套住房。他们的这项政策只是放宽规划的有关条文和法律，来提高居住密度，然后寄希望于私营开发商来建设这些新住宅。因此，1,200,000套住房能不能建设、什么时候建设，不是由政府决定的，而是由私营的开发商来决定的，要取决于开发商有没有意愿去开发。目前，从各方面的反应来看，实现这个目标几乎是不可能的。虽然宣布这个政策半年已经过去了，但是目前的状况仍然是不断有开发商倒闭。说明，近几年的房价上涨和政策变化，并没有对开发商起到任何的帮助。其中最重要的其实仍然是他们并不能从开发中获得足够的利润。换句话说，也就是目前的房价仍然不能让他们觉得有利可图。仍然不能刺激他们积极的去开发项目。

我们再来看一看建筑许可量。这张图当中的蓝色的曲线表示的是建筑批准量，红色的线表示的是开工量，粉色的线表示的是完工量，绿色的表示的是人口的变化。我们看到除了人口急剧上升以外，建筑批准量、建筑开工量和完工量都是逐渐下降的，已经达到了十年以来的最低水平，而且这种趋势仍然没有改变。从建筑批准到新房完工，一般来说需要18个月到24个月的时间。也就是说，从今天我们看到的这个数据，就能够说明在两年以后也不会出现大规模的新房建成。

那么在供应量不能有效放大的情况下，要解决房屋危机的问题，只剩一个办法就是减少移民的数量，甚至是关闭移民的大门。我认为适当的减少移民的配合是有可能的，但是大规模减少或者干脆暂停移民的话，是不太可能发生的。因为由于各方面的原因，澳洲的经济已经处在衰退的边缘，之所以目前还不能叫做衰退，只是因为有大量的移民的存在。如果大规模削减移民，那么澳洲经济立即就会陷入衰退，这是毫无疑问的。因此，政府会在削减移民，导致经济陷入衰退和房价继续升高之间做出选择。我认为政府选择经济衰退也几乎是不可能的。那么其结果只有一个，就是房租和房价继续上涨。当然我们也知道，目前政府也在积极的研讨新的措施来提高居住密度解决住房问题，但这些都需要时间。实际效果至少在未来两年内不会发生。

当然，也不是说澳洲所有地方的房价都会上涨，也不是所有的房屋类型的价格都会上涨。如果想要了解我们对澳洲房价的具体的看法，可以参加我们3月11号周一晚上8:00举办的免费直播讲座，视频下方有报名链接，欢迎您参加。

房价的上涨和实际购买力的降低，确实是对我们澳洲本地人来说是一个非常大的打击。不管是企业主还是打工族，虽然赚到手里的钱挣多了，但是实际购买力却是降低的，这就是货币的贬值。如果你有房产，那么房产的增值会弥补你实际收入的下降。如果你的房产仍然还有银行贷款，那么这部分债务也会对你的实际收入下降形成对冲。因为虽然货币贬值了，但是你的债务的金额不变，相当于债务也在贬值。如果是十几年前，一百多万的贷款，对于普通人来说的就是一个天文数字，但是如果是现在的话，普通人也都能够接受。在未来即使通货膨胀被有效地控制，但是货币贬值也不会停止，如果我们的收入的增长速度高于通货膨胀的速度，那么我们的实际收入就是增长的，如果收入的增长低于通货膨胀率的话，那么我们实际收入就是下降的，因此在这种情况下，在能够负担的范围内增加一些债务可能是比较明智的选择。

通过以上的分析，假设再过五年以后回过头来看，今天是应该大胆地去购买投资房呢，还是应该小心谨慎等待时机呢？希望听到大家的意见，也欢迎大家3月11号晚上来直播讲座一起交流，视频下方有报名链接。感谢大家的收看，再见。