澳大利亚热点地区的房价还能继续买？

自从疫情结束以来，澳洲热点地区的房价涨幅大都超过了50%，有些地方的房价已经翻了一倍。最近有一些朋友和客户在问这些地区的房子，是不是该卖掉落袋为安。还是可以继续持有扩大收益。还有一些朋友关心，目前如果入市的话，会不会埋在高点上。今天这期节目我们就针对这个话题，给大家提供一些数据，希望大家通过数据分析，对上述问题能够一目了然。

大家好，欢迎来到澳洲Houseclub频道，我是Mark Sun。我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房地产市场，从而能够做到理性投资、精准投资。

澳大利亚房地产市场有他复杂的一面。如果只从表面上看，就显得无规律可循。判断和事实往往是相反的。  这是因为澳洲的房价，虽然也是在涨涨跌跌，似乎在重复历史。但是重要的是每一次涨跌都不是简单的重复，背后的原因都是不一样的。而且在不同的地区，房价变化的周期和逻辑也是不同的。因此澳大利亚房地产市场不是一个单一的市场，他是由多个地区的不同的市场组成的。各个市场有自己的规律，有自己的房价周期，而每一个细分市场在不同时间的表现，都有其特殊性。 看透了这层关系，不仅仅从表面上宏观的来看问题，而是要结合宏观和微观，认识某个局部市场所处的特殊的房价周期以及当时造成房价变动的主要因素。抱着这样一个认识方法的话，其实澳洲房产的规律和趋势就会变得比较清晰。比如说疫情过后的那一波行情，上涨的原因主要是由需求的扩大引起的。因为在疫情期间，人们的消费变少，政府又有大量的补贴使人们手里边存款增加。另外银行利息处在极低的水平，大家对房屋的购买力有了极大的提高。由于疫情之后，每个家庭的平均人数有变小的趋势，就造成了更多的人需要购买自己的住房。自住房和投资房需求的共同增加就造成了供应的迅速增加，从而导致的一波房价上涨。   

而目前的情况呢？由于通货膨胀的增加，物价的上涨和房租的增加，使人们的购买力已经降低到了10年以来的最低点。那么房价是不是就应该和前一波相反会下跌呢？其实不然，一方面需求被新增的新移民的住房需求所替代，另外一方面目前澳洲房地产市场比需求减少更显著的特征，是供应的大幅减少。

因为价格是由供应和需求两方面来决定的  虽然我们整个社会的实际购买力有显著的下降，但是由于供应的极度减少，我们并没有看到澳洲房价的显著的下降趋势  相反，在某些局部市场还出现了持续的大幅度的上涨。

那么未来几年的市场供应量是会增大还是会维持在较低的水平就显得非常重要了。如果未来一两年新增房屋有可能会大量出现的话，那么就有可能造成未来房价的下跌  如果新增房屋数量的趋势仍然是向下的，那么澳洲未来的房价就不会出现大幅下跌。在某些局部地区就更可能出现较长时间的大幅度的上涨。现在我们就来用数据解答这个疑问。

这是一篇专栏作家的文章，他指出在2026年以前新房的供应将会达到十多年以来的最低点。人们所希望的通过降息来缓解住房可负担性危机的希望恐怕要破灭了。

一篇最新报告预测，由于新房供应连续的萎缩，澳大利亚的住房危机在未来几年将会更加严重。

一个叫做澳大利亚乡村发展学院的机构，2024年有一份报告说，到2026年在澳洲的所有首府城市当中，只有79,000套新房落成，与去年的数据相比将会下降26%。

在这一段叫做“住房危机看不到头”的段落当中。虽然大家预期今年下半年的银行降息会缓解住房的可负担性，但是新建住宅量的快速减少，将会使房价和房租持续升高。

下面这张表示的是从2023年到2026年房屋建成的数量以及数量变化的百分比。可见2023年比前一年降低9% 2024年比前一年下降2% 2025年将下降9% 2026年将下降17%。因此可以预见在未来的两年，新房的完工量将会是越来越少。

那么怎么知道两年以后的房屋供应量就一定会下降那么多呢？其实房屋的完工需要两个先决条件。第一就是房屋的建设，要经过政府批准。第二是房屋的建设要有一个建设周期。我们看这张图这个浅蓝色这条线就是建筑的批准量。可见建筑批准量一直到2024年2月仍然处于10年以来的最低水平，丝毫没有增加的迹象，反而有可能继续下降。

最新统计表明，从2022年到2023年新建独立屋的建设周期，从10.3个月延长到了11.7个月，将近一年的时间。这种建设期的延长，一方面的是是将完工量延后，从而减少了市场的新增供应量，同时建设期的拉长也相应增加了建筑的成本。这一点也会直接推动房价的上涨。

大家是不是还记得政府有一个雄心勃勃的建筑计划，说是从2024年七月份开始用五年的时间建造1,200,000套住房。如果要实现这个目标，那么每个月的新房供应量应该是20,000套。而二月份的统计数据表明，全国的新房批准量仅为12,520套。  从这个数据来看1,200,000套新住宅的计划似乎越来越难以实现。

澳大利亚最大的房屋贷款机构联邦银行也表示 很简单，澳大利亚没有建造足够的住房来满足需求，因此这一矛盾将会造成未来更高的房价。

当然，我们澳洲的经济目前确实是存在的很大的问题，比如说通货膨胀率上升、银行利率升高、房价上涨、房租上涨。  很多家庭过去可能只需要拿出家庭收入20%来付房租，其他80%都可以用来消费。但是现在可能房租的费用占到他们收入30%，有的甚至占到40%。那么只有剩下的60%来用于消费。与此同时物价又提高了很多，他们的消费力可想而知就会相应的大大的缩水。消费的下降，其实是符合政府控制通胀的目标的  但是在控制通涨的同时也埋下了通缩的隐患。这对未来的经济来说是非常不利的。有朋友可能就会问那么消费力下降，房价的可负担性降低，为什么房价还不降低。甚至有的地方还会上涨呢？除了前面我们说的主要问题是新增供应量的连续下降。在需求端，并不是购房者因为住房可负担性低就消失了。

首先，虽然大多数家庭的消费率都降低了，但是仍然会有一部分家庭仍然具有很强的购买力。他们仍然有能力持续不断地购入投资房产。我在前面的视频当中，也曾经讲过澳洲的中产阶级正在分化，有一部分人的资产可能会加速增加，而另一部分人的实际收入可能会变得越来越少。其中的差别很大程度上就取决于他们的投资理念。

受过训练的专业的房产投资人会按照他们的长期规划，无论发生什么情况都有能力按部就班的来逐渐扩大他们的房产持有量。另一方面，最近几年，澳洲买家中介的出现也帮助了越来越多的人像专业的房产投资人一样去投资房产  。在过去的若干年中，不管是有任何的经济动荡，或者是房价的涨跌  这部分专业的投资人总能够找到上涨最快、可负担性最强的地区去投资。这就是他们能够有能力持续不断进行投资的秘密所在。

当然，我并不是在鼓吹房价永远会上涨。其实在我们的课程当中，我也反复在强调房价都是会涨涨跌跌，没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。问题的关键其实就在于能够找到刚刚开始上涨，或者正在上涨并且具有比较高的上涨潜力的区域去投资。这样就能够获得持续不断地获得超额的回报。

如果你也想找买家中介帮你买房的话，可以加我的助理Vivian的微信进行咨询，或者点击我们的网站了解我们的服务。 另外，在本月23号星期二晚上8:00  我们将举办澳洲买家中介招募说明会  如果你希望了解买家中介或者想加入买家中介行业的话，可以点击下面下面的链接，报名参加。感谢大家的收看，再见！