到底是应该买新房还是二手房？

大家好，欢迎来到澳洲Houseclub 频道，我是Mark Sun，我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房地产市场，从而能够帮助大家做出理性的决策。

首先先说明一下，并不是新房不能买，也不是二手房不能买，而是说在一般的情况下，如果我们追求更高的确定性和更高的回报率，追求更高的资金使用效率的时候应该如何去选择？

首先是房屋购买时的价值。二手房的成交价格通常就被视为是市场价格  虽然有个别的成交价格偏离了它的市场价，但是绝大部分情况下，二手房的成交价就是市场价。因为二手房的成交价是经过卖方和买方的充分的竞争的情况下形成的  是完全的市场竞争的结果，因此得出的结果，就是市场价。 但是新房的价格就不一定是这样，尤其是在新的开发区，新房的价格可能是由一个或者几个开发商决定的，多数情况下没有经过充分的竞争，因此它的成交价更多的是由卖方决定的。因此往往成交价高于市场价。  相同区域的市场价要经过二手房的成交才能够确定。  新房的成交价和市场价之间往往存在一定的差距。

第二是房产的价值增长。成熟区域的二手房价格，通常都是供应和需求之间平衡的结果。当供需在某些阶段产生不平衡的时候就会产生价格的变动，通过价格的变化去达到一个新的平衡。  因此，二手房的价格趋势就直接反映了供需之间的不平衡。如果一个区域的需求增加供应不变，那么价格就会趋于增长，而且一旦价格的上涨趋势形成，一般来说都会经过一个较长的增长阶段。因此二手房的价格一旦形成上涨趋势，这部分房产的价值增长是比较有确定性的。而在一个新房比较集中的新开发区，新房交付以后的几年时间内都会有相对比较大量的房子出售，也就是说，在这几年内的供应量是相对比较高的，那么较高的供应量，也就抑制了价格的上涨。因此，一个新的开发区建成以后，通常会有五年到10年的消化期，在这段时间内房价的上涨是会受到抑制的。

第三是购房所的费用。买新房通常没有额外的费用  即使是专业人士，比如会计Broker、律师等等，向你推荐的房子也通常是新房 ，而不是二手房。其中的原因除了认知以外，可能就在于推荐新房时可以有来自开发商的佣金收入。推荐二手房通常是没有佣金收入的。普通人如果要买到高增长高租金回报的二手房，通常需要买家中介的帮助。买家中介就会相应的向买家收取一定费用。 表面上看上去是增加了费用，但其实新房的佣金要比买家中介收取的服务费用要高的多。  购买新房虽然不需要付出额外费用，但是牺牲的是房产的价值和未来的增长。作为买家中介，我们会根据市场的变化，帮客户选择增长最快、现金流最好的区域。目前我们的团队已经形成了20多人的规模，目前仍然在不断地扩展当中。我们的团队和业务的发展也是澳大利亚买家中介行业的一个缩影。 这个行业的成长速度是很快的。  随着市场越来越趋于复杂化，购买房产的难度也逐渐增大，越来越多的普通人趋于选择买家中介的服务，借助买家中介的专业服务达到快速积累房产组合，提高资金使用效率的目的。

第四是负扣税。很多人会把负扣税作为购买新房的主要目的。新房一般负扣税较高，二手房负扣税一般较低，如果买到高增长和高现金流的房产，可能就没有负扣税。负扣税的实质是当投资亏损的时候可以冲抵个人的收入，减少应税收入。从而减少应纳税额。亏损越大，交税就越少。因此减少的纳税额是以亏损为前提的。以负扣税为目的其实就与我们购买投资房的目的背道而驰了。我们需要的是扩大盈利，增加收益，是即使多纳税也要创造更多的财富，而不是以节省税金为目的。对大多数人来说，创造更多的财富比减少纳税更加重要。没有人能够靠节省税金来变得富有。 总之一般情况下，二手房会比新房更能获得好的回报，并且有更高的确定性。当然在一定的特殊情况下购买新房也是一个不错的选择，比如说新房所在的区域刚好处于上涨周期。 或者买家暂时没有足够的资金或者贷款额度去购买二手房，而在未来的某个时间，这些问题一定会能够解决，在这种情况下可以用少量的资金来锁定新房的价格，这样也是可以的。因此购买二手房或者购买新房，还是要根据自己的经济情况和市场情况来做出特别的安排，不能一概而论。如果您觉得本视频对您有所启发，欢迎您点赞订阅，我会持续不断地给您带来干货内容，如果你有意请我们做您的买家中介或者想成为我们的合伙人，请您和我的助理Vivian取得联系，视频下方有她的联系方式。感谢大家的收看，再见。