人均损失50万澳币！惨痛的教训告诉我们什么？

有150多个买家，在2020年和2021年初从开发商手上花61到810,000澳币，悉尼的Marsden Park分别买了住宅用地。每一个家庭都对这项投资寄予了深深的期望。 到2024年 原先61 20,000的土地已经增值到了1,100,000  这些地块平均增值为500,000澳币。本来每个投资者觉得历时四年的投资，虽然时间有点长，但是收益也还算不错。但是不幸的是开发商却在今年九月份宣布破产。

土地的买卖合同作废，投资者只能拿回所付的定金。  这些投资者有些是年轻家庭在父母亲戚的资金帮助下，总算在悉尼拥有了自己的土地，还有的是工作了一辈子准备退休，本打算是最后一次买房，过上安稳的退休生活。更多的是为了赶上那一波开发大潮，利用房产投资来增加家庭的财富。但是这一切都随着开发商宣布倒闭化为泡影。平均每一户投资者的损失达到了500,000澳元。目前这150多户投资者正在试图向法院提起诉讼来维护自己的权益。下一步等待他们的恐怕就是漫长诉讼时间和精神上的煎熬。我们衷心希望他们能够胜诉，挽回自己的损失。  

像这样的案例，其实还有很多起 尤其是最近几年开发商倒闭数量在各个行业当中位居首位。而几乎每一起倒闭都会有无辜的人受到不同程度的损失。

我们的普通投资者在房产投资过程当中会遇到很多风险。开发商倒闭的风险，在所有的H L 和期房的买卖中都会存在。这也是我们买家中介不去购买HL和楼花的主要原因之一 。虽然开发商倒闭的比例并不大，但是直到交房之前这种风险始终存在。

其实对于HL和楼花，投资者承担的风险还不止这些。其他的潜在风险比如工期的延长和建房费用的上涨都会给投资者带来额外的成本上升，即便是成功交割，有很多投资者才发现新建好的房子，如果要正常入住的话，还需要花费一笔不小的费用。比如说前后院没有草坪，没有晾衣架，没有工具房，入户台阶没有瓷砖，甚至于没有围墙等等。这些买家在签订合同的时候认为理所当然应该包含的内容却刚发现这些是没有的，是不包括在合同内的，还得要自己花钱去弄好。

其实这些还不是最主要的。最主要的是往往新开发区，无论是租房还是买卖都存在供过于求的现象。交割后，因为有很多的房屋，同时交割，同时出租，使得出租房竞争加剧，控制率上升。当然有些开发商承诺在几年内包租，并且房租的价格还明显高于当地的租金水平。那么开发商会自己贴钱来帮你出租吗？显然不会。那为什么还要包租呢？那是因为开发商想用包租这个噱头吸引你买房，帮你补贴的房租早就从房价里面赚回来了。这些都是开发商在销售项目的时候已经设计计算好了的。 对你的房子的租金的亏损买单的不是开发商，而是你自己。

对投资者而言，HL或者新房的另一个问题是买家购买的价格其实并不是市场价，而是开发商的定价。在这个区域的市场价是由二手房销售成交的价格来决定的，新房的价格往往高出二手房价格很多。只有在未来当地二手房价格高过了你当初购买的新房价格的时候，你才可能获得资本增值。所以说你购买的新房的价格，实际上是已经透支了一部分未来的利润。另外一个普遍现象是在新开发区的房子在五到10年内都会有大量的房子挂牌出售。  也就是在买卖市场上供应量非常大，因此资本增值的幅度会收到非常大的限制。  

因此与购买二手房投资相比较而言，购买新房或者HL不是一个好的选项。当然也确实有一些朋友因为购买HL或者新房获得了一定的资本增值，这一点也是事实。但是所有这些获得比较高的资本增值的HL或者新房都是买在了在特殊的时间节点，也就是刚好处于当地市场的快速增长期，才能够实现，但是即使是如此，假如说你购买的不是HL或者新房，你购买的是二手房的话，在相同的时期，你的资本增值仍然会比HL或者新房要高很多。

当然还有一些朋友买HL和新房是为了负扣税  尤其是一些高净值的人群  他们希望通过房屋的付现金流或者房屋折旧来降低他们的应税收入，从而能够达到少交税的目的  对这个问题，我们的看法是有所不同。  我们不会去用亏损的办法去减少应纳税额 ，我们宁愿多交税也要去争取更多的收入。我们举个例子，比如说你的收入非常高，你的所得税的税率是50%的话，当你亏损10,000块钱的时候，你就会少交税5000块钱的税，但实际上最后的结果你仍然是亏损了5000块钱。而我们是宁愿去增加10,000块钱的收入，多交5000块钱的税，我们的实际收入仍然会增加5000元。

有的朋友说新房的折旧费用比较高，不管房子资本增值高和低，我都可以拿折旧来减少我的应税收入。这样做在当年确实能够起到减少缴税额的作用，但是将来当你卖房的时候，你这部分折旧仍然会加回到你的资本增值当中。所以通过折旧来获得的税务减免是非常有限的。

以上这些风险和缺陷，几乎在所有的HL和新房的买卖当中都会存在。我们的投资理念始终把风险放在首要位置去考虑  既然有这些明显的风险，而且投资收益也具有不确定性，那么我们甘愿去冒这个风险的理由在哪里了？意义又在哪里呢？

其实咱们视频开头所讲的那个案例是我们的一个忠实客户，Bob跟我讲的，他也是这个项目的受害者之一，他希望我能够做一期视频来让更多的朋友注意到这个风险，希望广大的华人朋友，不要重蹈覆辙。在这儿我也替广大的听众朋友们，向Bob表示感谢，也祝大家在未来的房产投资方面少采坑，少走弯路，大家都能获得理想的回报。感谢大家的收看，再见。