2025年1月最新澳洲房产数据报告解读

洲最大的房地产数据提供商Corelogic，发布了最新的2025年一月份的月度房产数据报告。其中包括了澳洲全国的全年以及最近一个季度的房价变化，还有澳洲的各大首府城市以及边远地区的房价的最新统计数据。以及租金的变化，挂牌量的变化，新房的建设批准数以及按揭比例的变化。，我们这期节目呢，就来和大家一起解读这份数据报告。从而来发现澳洲房地产市场到底在发生哪些变化，希望能够帮助大家对澳洲房价的短期走势有一个客观的期待。

大家好，欢迎来到澳洲Houseclub频道，我是Mark Sun，我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房地产市场，从而能够做到理性投资，精准投资。

这就是这一份最新的月度房价报告，在最开始的部分的仍然是讲的是澳洲房地产市场与其他投资品市场，比如说养老金股票市场和和商业房产市场的规模。可见，澳洲的住房市场仍然比上述三个市场的总和的规模都要大，这也是澳洲房地产市场的一个基本面，相信也不会在短期内会发生多大变化

大家看这一栏的有三个数据，分别是整个澳洲的三个月的房价变化和12个月的房价变化，以及低价市场一年以来的房价涨幅。可见澳洲全国的房价在刚刚过去的这一个季度整体下跌了0.1%，上次澳洲房价整体下跌还是在2023年的二月份，也就是将近两年前，换句话说，就是澳洲的整体房价两年以来首次下跌。  第二个数据是说澳洲的整体房价在过去的这一年当中上涨了4.9%。 而前一年2023年全年的上涨幅度达到了8.5%，也就是说，刚刚过去的2024年这一年的房价涨幅比一年前有明显的回落。而两年前2022年澳洲全国的房价是下跌了4.9%。第三个部分说的是可负担的房价部分，也就是占澳洲总体住房数量25%的低价房，它的上涨幅度达到了9.9%。这一部分房价的涨幅是最高的，高价房也就是占25%的高端住房，去年上升幅度仅为2.1%。

我们来看看最近三个月，澳洲各地的不同地区的房价表现，从中间这一栏可以看到，在上个季度房价下跌的首府城市是悉尼、墨尔本和堪培拉。墨尔本下跌了1.8%悉尼下跌了1.4堪培拉下跌了0.3%。房价上涨最多的三个城市分别是珀斯，房价上涨了1.9%，阿德雷德上涨2.1%，布里斯班上涨1.3% 。我们发现偏远地区的房价除了北领地以外，涨幅都高于首府城市，尤其是西奥南澳和昆州的偏远地区尤其明显。

最右边这张图，红线表示的是首府城市的总的房价表现，我们看到十二月份这个季度首府城市的综合房价是下跌了0.5%，黑色的线表示的是偏远地区的综合表现，是上涨了1%。

这是12个月以来的房价表现  可见去年一年的明星城市仍然还是珀斯阿德雷德和布里斯班，其中第一名是珀斯涨幅达到了19.1%，将近20%  阿德雷德13.1%，布里斯班11.2%  墨尔本去年一年下跌了3%，悉尼仍然是上涨的，涨幅为2.3%  

这张图表示的是各个首府城市，季度房价变化趋势。可见悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德雷德包括普斯这五个最大的城市的房价的曲线都是向下的，可以理解为房价全部都在放缓。下跌的城市下跌幅度正在增大，上涨的城市上涨的幅度正在减小，那么霍巴特达尔文和堪培拉的房价趋势不明显。

这张图是各个首府城市的高价房中价房和低价房的一个季度以来的变化。经常看我节目的朋友对这张图可能比较熟悉了，这张图，会给我们透露更多的一些信息。首先看悉尼，悉尼的高价房的跌幅比上个季度有所扩大，跌幅达到2.4%。跟墨尔本的高价房的跌幅一样。上个月中价房的房价还是上升的，这个月就变成了下跌。低价房虽然还在上涨，但是幅度非常的低。因此的也说明悉尼的房价下跌的趋势是非常明显的。而且应该说是处于一个下跌的初期，那么墨尔本继续延续了下跌的趋势。我们从这个高中低价房的价格变化来看，我们还看不出墨尔本有止跌的迹象。因此像有些博主所说的要抄底墨尔本，我们现在还仍然看不出底部的任何迹象。想抄底的朋友们还是要多一点耐心。需要等待市场发出真正的信号。 布里斯班、阿德雷德、珀斯都是低价房涨幅高，高价房涨幅最低，中价房居中。 他们符合房价开始放缓这样一个规律。其他三个城市霍巴特达尔文堪培拉呢，就像前面所说的，他们仍然处于一个上下波动的状态，目前没有体现出一个明显的上涨或者下跌的趋势。

下面就是各个首府城市的房价变化图，悉尼12月份下跌0.6%，季度下跌1.4%、那么从这两个数值，可见悉尼的整体房价是呈现加速下跌的状态。右边这张图里边的橘黄色的曲线表示的是全年的房价的涨跌数，灰色的立柱表示的是每一个季度的变化，那么我们从一年以来季度放价的表现来看，是呈现了一个跌幅逐渐扩大的这样一个趋势。

墨尔本12月份单月下跌0.7%，一个季度下跌1.8%，表明跌幅仍然在扩大，从右边这张图也可以看到，不管是年度曲线还是月度曲线，跌幅都是在逐渐扩大的。如果从上一轮上涨转为下跌的拐点来计算的话，墨尔本的房价下跌已经持续了13个月，但是目前并没有表现出企稳的迹象。墨尔本的房价大概率还会继续下跌。  

布里斯班12月份房价上涨0.5%上涨速度明显趋缓  从右图可以看到，如果这种房价驱缓的趋势继续下去的话，那么再经过两三个月，如果市场环境没有大的变化的话，布里斯班的房价可能就会停止上涨。

阿德雷德也是一样，上个月涨幅为0.6%上涨速度也是明显减弱。

我们来看珀斯，上个月的房价上涨0.7%，一个季度上涨1.9%。所以实际上十二月份珀斯的月度涨幅还是相对比较高的。我们从右图的这种趋势来看，如果市场环境没有大的变化的话，那么大概率今年一整年珀斯的房价可能仍然是上涨的。

霍巴特的房价上个月十二月份下跌了0.5%，全年的房价不变，从右图的可以看到，其实霍巴特的房价呢，是处在一个上下波动的状态，并没有出现一个明显的上涨或者下跌趋势，但是塔斯马尼亚呢，因为在疫情前后，房价的累计涨幅已经非常大了，塔斯马尼亚有一个特点就是普遍收入偏低，那么其实房子的可负担性也很低。因此目前房价是否已经见底，还很难说，还要继续观察后边的趋势的变化。

达尔文的情况也类似，最近两年以来，基本上都处于一个上下波动的状态  最近也有一些博主在说去投资达尔文。说达尔文可能会是下一个珀斯等等  我们之前对达尔文的评论很少，为什么呢？因为达尔文跟今天的珀斯其实是不一样的，经过十几年的多元化发展以后，珀斯其实已经是改变了之前的矿业城市的概念了。 但是达尔文呢我个人认为仍然还没有摆脱这个矿业小镇的特征。目前的房价相对来说呢，也不是很便宜，可负担性也比较低，在房价出现明显的一个趋势之前，我们还找不到一个合适的理由来期待达尔文的房价有所表现。

堪培拉的情况也相似，目前呢，没有形成一个明显的上涨或者下跌的趋势，房屋的可负担性也相对比较低，目前的是一种平稳的、相对稳定的状态，它的投资机会呢，要等到价格形成上涨趋势以后才能够出现。

这这项数据呢，讲的是全国范围内的销售数量，整个澳洲的销售数量比前一年增加了8.3%，偏远地区增加了9.6%。首府城市增加了7.6%。应该说房屋的销售数量也是呈现一个温和增长的一个态势，从右图可以看到每个月的销售数量2024年略高于五年的平均水平。但是仍然低于二零年和21年的水平。  因此，从销售数量来看，整个澳洲的房地产成交量还是相对比较温和的，没有明显的放大或者减少。同时也说明房地产的交易行为并没有因为价格的上涨或下跌出现大的情绪上的波动。

这一项数据，是房屋在市场上的停留时间。也就是房屋开始做广告到最后成交的时间，那么这个时间越长就说明了这个市场越倾向于买方市场价格，越趋于下跌。，如果这个时间越短，怎么越倾向于卖房市场，价格就会有上涨的趋势。那么2024年整年的房屋在市场上的时间是28天，到了十二月份的这个季度的话，这个日期有所增长，达到33天。这也和前面我们看到的价格趋缓是非常一致的，我们从右图了就可以直观的看到这个房屋在市场上的时间，相对来说其实还是比较短的，但是又不像疫情期间和疫情以前的极端情况。表明目前的市场不管是上涨还是下跌都相对比较温和。

这部数据的说的是卖家的折扣，也就是卖家的要价，往往与实际成交价之间有一个差额，那么这个差额折算成折扣就是这个数据，那么这个卖家折扣，在十二月份这个季度从之前的3.8%降为3.6%，也和前面所看到的价格趋缓是相一致的。从右边这个图，也可以看到这个折扣，也相对比较温和、比较平稳，不像在疫情以后那么低，也不像，2022年的时候那么高。相对比较平稳比较温和。

下面这个数据呢，指的是四周的新增挂牌量的这样一个数据，2024年的新增挂牌量比2023年略高，和2022年几乎相当，那么同时，也略高于五年的平均水平。

下面这一项是市场上的总的挂牌量，一般我们在考虑供应端的时候，这个总挂牌量是我们主要考虑的因素，因为这个，就是我们所讲的市场供应量。从这张图上来看呢，2024年一整年的市场供应量跟前两年相当，同时也远远低于五年以来的平均水平。最近一个季度虽然价格有所缓，但是供应量并没有有效放大，因此从新增供应量和总的挂牌量这两个指标，目前看不到有市场抛售的情况。因此我认为目前的市场的放缓。是市场的正常的价格波动。也就是说是市场正常的涨涨跌跌。没有出现市场格局的根本性的变化，因此对目前的市场放缓也不必过度解读。

这两张图呢，左边的是新增挂牌量的示意图，右边的是总挂排量的示意图，那么我们从总挂牌量上来看，主要的首府城市的总排量有所上升，但除了新州和维洲以外的其他洲的偏远地区总挂排量都是减少的。尤其是西澳的偏远地区的挂牌量，减少了15.4%。这可能也是偏远地区的业主看到珀斯的房价上涨产生的惜售的心理造成的。 这也可以看作是一个指标，预示有可能西澳偏远地区的房价可能也会补涨。

从全国的租房市场来看，租金水平虽然仍然还在涨，但是涨幅已经明显减少，租金涨幅最大的仍然是珀斯和西奥的偏远地区。分别达到了8%和9%。随着房价的趋缓，那么租房市场的紧张形势可能会继续有所缓解  租金上涨压力的缓解，也有助于澳洲对通货膨胀率的控制。

这个曲线是政府的新建住宅的批准量。黑色的这条线说的是House，目前的新增批准量有所提高，逐渐的趋近于五年的平均水平。但是增长的速度还相对比较慢，如果澳洲要解决住房危机问题，那么这个新房的批准量应该要有一个比较大的增加才行。像现在这样的批准速度，那么澳洲的住房危机问题至少在五年内是没有办法解决的。换句话说如果这个问题不解决，房价在中长期仍然还会上涨。

下面这个数据显示的是按揭数额的变化，从左边这张图我们看到的是自住的买家和投资者按揭的数额，从两年前到目前始终是在上涨的。按揭的数额表示的是需求，那么我们从这个数据上来看，其实不管是自住买家还是投资客，需求都是在上升的。尽管目前房价有所放缓，但是按揭额却没有明显的下降，说明需求并没有发生变化，也从一个侧面印证了前面所讲的房价放缓可能是一个正常的价格波动，并不会改变总的房价趋势

下面这个数据呢，表示的是各个州，投资者按揭所占的比例的变化情况。从一个侧面能够表示投资者在这个州的活跃程度，从图中可见投资者按揭比例增加的有新州，昆州，南澳和西奥。投资者比例不变的包括维洲和塔斯曼尼亚。

这张图表示的是首套房购买者占自住房总购买量的比例。这个数据表示的是年轻家庭在这个州购买房产的比例的变化，那么图中我们可以看到新州首套房的比例是轻微的下降。维洲有所上涨，说明年轻家庭的购房比例在增加。昆州和南澳基本维持不变。 西澳的这一比例有所下降。

以上就是这份房价报告的主要部分 。 通过这份报告的数据你认为澳洲房价大跌的可能性有多大？墨尔本的房价可以抄底了吗？2025年是买房的好时机吗？欢迎在评论区留下你的看法。 如果大家需要这份报告的原文，也可以从下边的链接下载这份报告，感谢大家的收看，再见。