2024还是2025？如何确定最佳的买房时机？

前不久我和我的合作伙伴走访了澳洲各个城市。每到一个地方都会跟我们当地的合伙人、粉丝见面。见面当中，大家问的最多的问题就是，很多人都在说明年的房价可能大跌，问我怎么看。那么我就问你们有没有听别人说明年房价还要继续上涨的呢？他们告诉我说明年房价上涨的，大多都是卖房中介或者是卖房产课程的。这让我觉得有点尴尬。因为虽然我不是卖房中介，我不推销房子，但是我们是买房中介，我们也有房产课程，所以对这个问题我如果简单地回答说，我看涨或者看跌，很容易就会被人误解成利益驱使。  那么怎么办呢？我就想干脆这样，我就多花几分钟时间，我给大家介绍3个简单的数据分析的方法，通过这个方法，你可以自己去判断什么时候是最好的买房时机。

大家好，欢迎来到澳洲HouseClub频道，我是Mark Sun，我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房地产市场，从而能够做到理性投资，精准投资。

其实我今天要跟大家介绍的这3个方法也很简单，其实就是在看似毫无规律的涨涨跌跌当中找到一个规律。第一个就是用长期趋势来判断中短期走势。2是销售量和挂牌量的对比方法。3是宏观微观筛选法。别小看这3个方法，虽然简单，它们可能真的能让你一下子理清一个逻辑，帮助你形成自己的观点，不被其他人的言论的影响。

现在我们就以首府城市为例，来讲讲第一个方法，如何用长期趋势来判断中短期趋势。所谓长期趋势就是30年50年内房价的走势，长期趋势是不能在短期内发生改变的，澳大利亚的一个非常鲜明的特点，就是各个首府城市的长期趋势是以一个相同的平均增长率向上增长的。不管是大城市像悉尼、墨尔本还是中小城市，在长期来看，都是以一个平均7%的增长率在向上增长。  既然是有一个长期的稳定增长率，那么一个地方的房价就不可能长期的高于平均质量率，或者长期的低于平均增量率。应该是围绕长期增长曲线上下波动的。如果一个地区过去的五年甚至10年都高于平均增长率那么未来的五年十年就大概率会低于平均增长率。反过来也是一样，如果过去五年10年时间都低于平均增长率，那么未来的五年十年就很有可能会高于平均增长率。那么回到现实中来，大家可以去衡量一下，比如说目前在上涨的悉尼、布里斯班、阿德雷德、西奥，他们虽然都在上涨，那么他们过去的五年十年的增长率是高于平均增长率还是低于平均增长率，还是刚刚好处于平均增长率？目前的价格是在长期趋势线之下的，还是在长期趋势线之上？如果房价是处在一个上涨趋势，房价又处于长期趋势线以下的话，那么他继续上涨，超过长期趋势线的可能性就比较大。那么哪些城市符合这个特征呢？大家可以在网上找一找数据。做一点功课其实是很容易找到的。

第二个方法。销售量和挂排量的对比法。销售量和挂牌量的对比，其实反应的就是一个供应和需求的对比，很显然，供不应求，房价就上涨，供过于求房价就下跌。如果一个地区每周平均的销售量是10个，它一周新增的挂牌量，比如说是15个的话，那么每周的就会有五个房子卖不出去两周就会变成10个，这样话，市场上总的供应量就会大于需求量，可能就会造成房价的下跌。如果反过来每周平均销售10个房子，而新增的挂牌量只有8个，那么一周就缺两个房子，两周就去四个，那么需求和供应量的对比就会越来越大，那么房价也会不断上涨。我们大多数朋友在考虑一个地区的涨跌因素的时候，都是考虑需求比较多，比如说人口增长、利息的高低等等，但是相应的考虑供应量比较少。  因此一个地区即使是销售量变小的情况下，也不一定造成供过于求，因为还要看供应端，如果供应端比需求段减少的幅度更大的话，那么价格仍然会是上涨的。  

第三个方法就是宏观和微观的筛选法。我们说的宏观数据就是整个澳大利亚的房价变化，如果澳大利亚的整体房价在上涨的话，那么就说明，或者是大部分地区的房价在上涨或者是虽然上涨的地区比较少，但是上涨的幅度会比较大。从宏观上来说，大家也都知道澳洲的住房危机，目前的状况就是澳洲的人口在持续的增长，但是新增房屋批准量却处处于10年的最低水平，新房的供应量也处于10年以来的最低水平，而且仍然没有找到一个好的方法来有效地增加供应量。澳洲总的宏观形势就是在可见的三到五年之内仍然会处于供不应求的状态。因此，房价也大概率是向上增长的。由于澳洲各地的房价周期有所不同，并不是所有的地方的房价都会上涨。 那么这种宏观上的房价上涨就会更加突出的体现在局部市场，我们在上期视频也根据Corlogic发布的数据对澳洲各个地方的房价趋势做过分析。  Corlogic每个月也都会发布房价报告。如果您仍然想得到比较明确的答案，想知道我的看法的话，那么欢迎你来参加7月29号，也就是下周一晚上8:00钟举办的免费讲座，我会给大家介绍2024年下半年的几个热点区域以及购房策略  有兴趣的朋友可以点击下方链接报名  感谢您的收看，再见 。