2024年9月澳洲房产动态

大家好，欢迎来到澳洲Houseclub频道，我是Mark Sun，我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房地产市场，从而能够做到理性投资，精准投资。

我们先来看看这一页  澳大利亚的居民住房市场，在澳洲经济当中占有多大的份额呢？ 我们可以从这里得到答案。  澳洲住房的总资产为10.9 5万亿澳元，3.9 万亿是澳洲的养老金规模。住房资产比养老金规模大2.8倍。  比澳洲上市公司的总值总价值高出三倍以上。比商业地产的规模高出八倍以上。  澳洲居民住房在澳洲经济当中的占比可见一斑  。住房在家庭财富中的比例是多少呢？是56.2%。也就是说，澳洲家庭财富的56.2%体现在住房之上。澳洲的住房数量大约是1千1百20 万套。住宅的年交易量为513,000套。513,000÷1120万为4.6%。  说明过去一年的房屋交易量为房产总数的4.6%。也就是说这4.6%的交易量决定了整个房屋市场的价格。在房屋市场总价值当中有多少是银行贷款呢？  这个数值是2点 3万亿，占居民住房总价值的 21%。

澳洲全国的房价在过去三个月上涨了1.3%，这一数值低于四月份的2.0%和六月份的3.3%  过去12个月上涨了7.1%  其中占25%的低价房在过去三个月上涨了2.3%，高于平均值的1.3%

我们来看一下，在过去三个月不同地区的房价变化。悉尼在过去三个月价格上涨了0.8%，墨尔本下跌了1.2%，布里斯班上涨了2.9%，阿德雷德上涨了4%，珀斯上涨了5.7%。霍巴特达尔文堪培拉分别下跌0.4% 0.3%和0.2%。  边远地区新州上涨了0.2%，维洲下跌了1.4%，昆州上涨了2.6%，南澳上涨了2.6%，西奥上涨了4.1%。

再来看看过去12个月，各个地区房价的变化  悉尼上涨了5%，墨尔本下跌1%，布里斯本上涨15%，阿德雷德上涨14.9%，珀斯上涨24.4%， 霍巴特下跌1.2%，达尔文上涨1.6%，堪培拉上涨1.5%。从三个月价格变化和12个月价格变化的对比来看，上涨的地区表现为上涨幅度缩小，下跌的地区变为下跌的跌幅扩大，达尔文堪培拉，由上涨转变为了下跌。

从各首府城市的价格涨幅图，可以看到几乎所有城市的曲线的方向都是向下的，也同样是说明涨幅在缩小，跌幅再扩大。

我们再来看看各个首俯城市的高中低三个价位的房子的涨跌情况。首先是悉尼，悉尼的高价房从上个月统计的上涨变为本月的下跌， 预示着高价房开始下跌。墨尔本的高价房跌幅扩大，因此墨尔本的整体房价仍然会延续下跌的趋势。布里斯班、阿德雷德和珀斯的高中低价房的涨幅排列是基本一致的，但是高价房的涨幅明显减小，这些也符合我们刚刚讲到的整体房价涨幅缩小的规律。霍巴特的高价房跌幅扩大，有可能进一步带动中价房和低价房的进一步下跌，达尔文和堪培拉的房价也表现出下跌的状态。

我们分城市来看，悉尼的房价在八月份上涨了0.3%，在过去的一个季度上涨了0.8%，在过去的一年上涨了5%。 从右图可见整个悉尼的房价涨幅在逐渐缩小，而且这种趋势仍然在延续。 墨尔本八月份价格下跌百分之0.2，在过去一个季度下跌了1.2%，在过去的一年下跌了1%。从右图可见墨尔本的价格下跌趋势已经形成，大概率还会继续下跌。布里斯班在八月份上涨了1.1%，在过去的一个季度上涨了2.9%，在过去的一年上涨了15%。从右图可见布里斯班的房价涨幅有所缓解，但是收窄的幅度并不明显，因此布里斯班仍然会保持向上增长的状态。阿德雷德在八月份价格上涨1.4%，在过去3个月价格上涨4%。在过去的一年价格上涨了14.9%。从右图可见阿德雷德的涨幅，目前处于平稳状态，预示着阿德雷德的房价在短期内仍将保持上涨。珀斯在八月份的房价涨幅为2%，在过去一个季度的涨幅为5.7%，过去一年的房价涨幅为24.4%。从右图可见珀斯的房价涨幅稍微有些缓解，但是短期内仍然会保持上涨的状态。霍巴特在八月份的房价下跌了百分之0.1。在过去的一个季度下跌了0.4%，在过去的一年下跌了1.2%。从右图可见，霍巴特的房价有继续下跌的趋势。 达尔文在八月份的房价下跌了百分之0.2，在过去一个季度下跌了0.3%在过去的一年下跌了1.6%。说明达尔文的房价有可能会加速下跌。 堪培拉的房价，在八月份下跌了0.4%，在过去的一个季度下跌了0.2%，在过去的一年上涨了1.5%。说明堪培拉的房价正在由上涨转为下跌。

价格的变化趋势往往反映的是供求关系的变化。那么我们来看一下供应端。左侧这张图表示的是新增的挂牌量和去年同期相比的变化。可见与去年同期相比，悉尼的新增挂牌量减少0.4%，墨尔本增加12.3%，布里斯班增加8.4%，阿德雷德增加6.3%，珀斯增加0.8%，霍巴特、达尔文、堪培拉分别减少9.3% 16.5%和21.6% 。右侧这张图表示的是和去年同期相比的总挂排量的变化。我们看到悉尼的总挂牌量减少1.7%，墨尔本增加12%，布里斯班减少0.5%，阿德雷德减少15.5%，珀斯减少20.3%，霍巴特增加2.1%，达尔文下跌17.9%，堪培拉下跌13.1%。这两张图当中的一个显著的特点是墨尔本的新增挂排量和总挂排量都有12%左右的增加，维洲的偏远地区的新增挂牌量和总挂牌量都有不同程度的增加。

我们来看看租金市场。整个澳洲的租金市场年增幅为7.2%。偏远地区的增幅为7.1%，首付城市的综合涨幅7.2%。其中悉尼的房租增长6.4%，墨尔本上涨7%，布里斯班上涨6%，阿德雷德上涨8.4%，珀斯上涨11.6%，霍巴特、达尔文、堪培拉也分别上涨了3.7% 0.8%和2.7%。 从右图可见租金的涨幅正在迅速减小，也说明租金上涨的压力已经在快速减轻。

我们再来看一下建筑批准量的变化， 黑色曲线表示Hosee，红色的曲线表示的是unit。 虚线，分别表示的是House的十年以来的平均水平和unit 10年以来的平均水平。 图中可见目前的建筑批准量仍然低于10年平均值，虽然最近几个月似乎有所上涨，但是上涨的速度非常有限

这两张图反映的是购买房屋的新增贷款的数量，黑色表示自住房的贷款量，红色表示投资者的贷款量。可见，不管是自住者还是投资者，自从2022年下半年以来都处于显著上升的趋势，其中今年七月份比去年七月份贷款额增加了26.5%。出去价格的影响之外，实际增加的贷款额非常明显。右图表示的是新增贷款当中投资者的贷款所占的比例  目前这一比例为38.3%，平均值为33.8%。说明两年以来投资者的购房非常活跃，活跃度高宇平均水平。丝毫没有受到高利息的影响。

这一张图显示的是八月份澳洲约30%的区域录得了价格下跌。一个季度以来，在所有的首府城市当中墨尔本有79.1%的地区下跌，位居榜首。悉尼有25.9%的地区下跌，布里斯班的下跌的区域占3.8%，阿德雷德的下跌区域占3.1%。珀斯的所有的区域全部上涨。 这就是这一份CoreLogic 9月份发发布的澳洲房价报告。有兴趣的朋友可以在下方下载这份报告仔细研究，感谢您的收看，再见。