说说2025年房价是上涨还是下跌

距离2025年已经只有一个多月了，现在又到了预测明年房价走势的时候了。各个媒体和专家学者这个时候也不失时机的来发表自己的看法，今年的预测和往年的预测相比，有一个明显的不同，就是今年的意见分歧非常大，一部分人坚定地认为房价会上涨，另外一部分人坚定地认为房价会下跌。比如说这一份著名媒体金融评论上就有Michael发表文章，说住房市场正处于下一个繁荣期的节点上。意思是说房屋市场马上要进入下一个上涨周期，而在另一篇文章里却说在悉尼和墨尔本的房屋挂牌量暴涨，房屋持有者的存款已经用光，已经没有钱再去供房子了，不得不选择卖出房产。也有的说2025年澳洲的房价注定会大幅震荡。

作为房产投资者和买家中介，我们不会过多的失去关注宏观的房价走向，我们更多关注的是具有较高的确定性上涨，并且具有长期上涨潜力的区域，但是我们对于未来的宏观形势也有我们的一个基本的看法。我们的这些看法不会来自于其他任何人，包括专家学者，也不会来源于我们自己主观的喜好。而是来源于市场数据和一些已经发生或者正在发生的事实。通过这些数据和事实对房屋市场供求关系的影响，来分析未来的房产市场的宏观的状况。这期节目，我就从八个主要的方面来和大家分享这些因素对未来供求关系的影响。希望能够帮助大家对明年的房地产走势做出自己的判断。

大家好，欢迎来到澳洲奥斯卡到我是马克斯，我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲市场，从而能够做到理性投资，精准投资。

今天跟大家分享的这八个方面都是跟供应和需求相关，无论任何商品，在市场经济当中，他的价格一定是由供应和需求两方面来决定的。所以我们只需要关注供应和需求的变化，就能知道价格的变化趋势。

首先我们来看看供应量。很多人都在说由于利息的高企，生活成本压力的增大，人们越来越供不起房子了，所以从进入春季以后就有大量的房产上市。 也许会引发抛售潮，再加上拍卖清空率的不断降低，房产价格会大幅度下跌。我们来看一下这张图，这张图显示的就是全奥范围内的房屋总挂排量 从图中我们看到，虽然近一两个月挂牌量确实有所增长，但是与从2021年以来的平均挂牌量相比并没有太大的差别 相反，我们看到10年前的平均挂排量要远远高于目前的挂牌量。在疫情以前的10年间，澳洲房价都能维持稳定的上涨，那么在如今挂牌量远低于10年前水平，澳洲的人口又比10年前有大幅增加的情况下，说房屋数量大量涌出以至于供过于求的话，，至少到目前为止没有出现这种迹象，除非是到明年的时候，房屋挂牌量至少要超过十年以前的水平才能称得上是房屋大量涌出。

前面说过我们不太关注澳洲总的宏观数据，我们关注更多的是具体地点的微观数据，因为即使是全国的房屋供应量是供不应求的，也不代表每一个地方的房屋供应量都是供不应求，在全国范围内没有出现大量的抛盘，也不代表在局部的地区没有大量抛盘，因此我们还需要对每一个城市或者地区的具体的数字进行解读。比如说像悉尼。

悉尼的挂牌量的走势图和整个澳洲的走势图是完全不一样的，在这里我们却是看到了挂排量的明显上升。其实悉尼的挂牌量从疫情以后都是相对比较高的，比疫情以前的平均挂排量要高。而且最近一年以来的挂排量在明显上升。 虽然最近一年的挂牌量不断上涨，但是悉尼的房价也仍然是上涨的，究其原因，就是因为悉尼的外来移民数量比前些年有大幅度的增长，虽然供给增加，但相应的需求也在增长。由于挂排量的趋势是在逐渐增多的，因此明年挂牌量的进一步增加的可能性也是比较大的。目前悉尼的新增移民数量基本上稳定下来了，明年移民数量大幅增加的可能性比较小，也就是说需求可能是相对稳定或者是比较温和的增长，那么挂排量在供需关系当中的作用就比较关键了，如果挂牌量出现大幅增加的话，那么悉尼的房价可能就会承受比较大的压力。价格下跌是完全有可能的。

我们再看看其他城市，这是阿德雷德，从图中可以发现阿德雷德在疫情以后的挂牌量远远小于十年以前的平均挂牌量。尤其是最近一年，挂牌量反而是在逐渐减少 这可能是造成阿德雷德的房价始终在上涨的主要原因之一。 同样我们也没有发现挂牌量的明显增长的趋势，因此阿德雷德明年仍然处于供不应求或或者供需相对平衡的概率是比较大的。

再看看布里斯班，布里斯班疫情以后的挂牌量也是明显的低于疫情以前的平均水平，而且近一年以来的挂牌量没有明显的变化 而布里斯班又是澳洲国内移民的主要目的地之一，因此布里斯班较大概率仍然是处于供不应求的状态。

第二个因素是建筑批准量。建筑批准量是新增供应的指标，虽然建筑批准量不一定等于开工量更不一定等于完工量，但是建筑批准量仍然应该看作是一个前期指标，那么从这张图上来看，虽然目前的建筑批准量比去年有所升高，但是仍然处于10年以来的最低水平附近。我们从下边这两条曲线来看，unite的建筑批准量几乎没有变化，增加的建筑批能量基本上来自于独立屋 而独立屋的建设周期一般在一年甚至更长时间。那么通过目前的建筑批准量可以得出结论，也就是说在2025年新增的住宅量仍然不会大幅增加，仍然处于10年以来的最低水平。考虑到目前的人口数量比10年前已经有大幅的增加，再加上每年的移民数量也比10年前更多。那么目前的这种较低的建筑批准量导致的结果，大概率仍然是房屋供不应求。

第三，是房屋的完工量，这张图当中的蓝色的曲线就是建筑的完工量，红色的曲线是人口的变化 可见澳大利亚的人口在疫情以后，直到今年的增量都超过了历史最高水平，而建筑的完工量却是自从2016年以来逐年减少，目前仍然是处于不断下降的趋势当中。我们目前看到的建筑完工量其实就是新增的供应量，而前面我们谈到的挂牌量就包括了存量房和这一部分的增量房，如果新增的房屋数量不能实质性增加的话，那么只靠存量的挂牌数量的增加，只能是暂时的对供求关系产生影响，长期来看仍然不能解决供不应求的问题的。从这一点来说，2025年如果因为高通胀、高利息或者是经济衰退等等原因导致房屋价格下跌的话，那么相信这种价格下跌也应该是一个短期的现象，如果新增的住房完工量不能实质性的提高的话，那么房价很快就会恢复到上涨的状态。

第四是空置率 空置率，也从一个侧面反映了这个市场的总的供求关系的状况，那么这张图反映的是整个澳洲的空置率，我们看目前的整个澳洲的空置率在1.2%。这个空置率是自从2006年以来的将近20年以来的最低水平。 当然这个指标的作用的直接结果是体现在房租水平上的，如果空置率保持在这么低的水平，那么就会直接导致房租的上涨 同时也间接的表明房屋供给量处于非常紧张的状态 虽然空置率比今年年初最低时候的空置率有所上升，但是比过去10年以来2%的平均水平要低得多。

第五就是人口增长率 人口的增长就可以看做是需求的增长，虽然新增的人口不一定全部都有买房的需求，但是其中会有一定比例的人口需要买房，另外一定比例的人口需要租房。目前澳洲的净人口数量仍然呈现一个比较快的上涨速度。 如图中所示蓝色的曲线表示的是海外移民，数量红色的表示的是从澳洲移居海外的人口数量，绿色则表示净海外移民，因此我们看到自从疫情以后，净海外移民数量有非常大的增加量，到目前为止净海外移民数量仍然呈现一个比较高的增长速度。这些新增的海外移民首先导致的就是租金的上涨，然后随之而来的就是购房需求的增加，我们注意到目前政府已经达成了共识，认为移民数量是导致房屋价格可负担性下降的最主要原因之一，因此政府将会采取措施控制移民的数量，但是2025年实际到达澳洲的海外移民大多是在之前，被批准入境的，因此限制移民数量的政策也很难在2025年当年产生效果，因此在2025年，从需求角度来说，虽然澳洲本地居民因为通货膨胀，家庭生活压力、 高利息等等原因可能导致购房能力受到限制。但是较多的外来移民当中的新增供房需求，可能会弥补这一部分的需求下降 因此，2025年房价出现大幅下跌的可能性也相对比较小。

第六就是就业数据 就业率反映了当地居民的收入水平，也反映了人们的购买力，就业率较高的时候，有能力购买房屋的人就比较多，因此就业率也能反映出住房的需求 通过澳洲统计局的失业率曲线来看，目前的失业率为4.1%。虽然比疫情以后最低的失业率水平有所增加，但是比疫情以前的几乎所有时间的失业率都低 在疫情以前，澳洲的失业率始终保持在5%以上。最高的时候能到能够达到10%。 因此目前的超低的失业率也对房价产生一定的支撑作用

第七是通货膨胀率。 这是我们目前比较关心的，也是政府非常关注的指标。好消息是通货膨胀率自2022年年底以来正在逐渐下降，到目前通胀率已经达到了2.8%的水平，已经进入到央行设定的2%到3%的区间。不好的消息是目前较低通胀率的原因之一是政府的能源补贴，因此目前的通胀率有一定的人为因素，如果政府取消了能源补贴以后，通胀率会不会反弹也需要时间的考验。

第八就是利息水平。其次，央行认为目前澳洲的经济仍然非常强劲，其中一个指标就是前面我们讲过的失业率保持在比较低的水平，央行也担心一旦降息会造成通胀率的反弹，因此央行目前没有立即降息的必要性。尽管如此，利息的走向其实也已经非常的明确，也就是目前的利息已经达到了最高水平，未来的利率方向只有一个就是降息。 什么时候降息只是一个时间的问题。虽然2025年的经济形势仍然有很多的变数，但是我们仍然认为在2025年年内降息，应该是一个大概率事件。一旦央行开始降息，那么市场就会普遍预期，房价会上涨 具备买房能力的人可能就会积极入市。借贷能力受到限制的人们当利息实质性下降以后也会增加他们的贷款能力，也会使一部分人进入到房产市场当中来。

总之2025年的房价变化仍然会取决于很多未知因素。部分地区可能会下跌，在另外一些地区由于供求关系的影响，房价继续上涨的概率比较大。 这也符合澳大利亚房地产市场的市场当中有市场的规律，因此2025年，对于投资者来说，其实和往常一样，我们只需要找到那个房价上涨的确定性较高，具有长期的上涨潜力的地区去投资即可，对那些确定性不高，甚至有较大下降下跌风险地区，大家只需要回避就可以了，因此2025年我们仍然有足够多的机会买到高增长高租金回报的投资物业。如果您想了解我们的《高增长高租金回报房产投资课程》，或者您想了解我们的买家中介服务，请点击下方链接跟我们预约一对一的免费咨询 另外，我们给大家准备了《澳洲置业白皮书》，其中详细介绍了澳洲买房相关的法律法规，税收政策，买房流程，验房清单等等详细信息，有兴趣的朋友可以点击下面链接下载，感谢大家的收看，再见。