澳大利亚房产投资成功秘诀：思维转变是关键！ – The HOUSECLUB

房产投资的重要性，对于生活在澳大利亚的我们来说，不管怎么强调都不过分。我相信有很多的朋友，都希望能够踏准房产价格周期赚到钱，而且能够持续赚到钱。但是要做到这一点就相当于获得了一个财富密码，也相当于获得了一份职业技能，肯定不是一件容易的事情。而其中最重要的也是最容易让人犯错误的就是认知。所以今天这期节目，我们就来讲讲认知问题。今天的内容可能和你原来的想法完全不同，希望你听之前做好准备。我们每一个人在生活当中，都会从各个方面获得很多的关于房产投资的信息和理论。但是很遗憾，这里边很大一部分都是错误的，这就是为什么大部分人的房产投资都是不成功的。我说的这个成功的标准的是有没有拥有四套以上的投资房。能够拥有四套或四套以上投资房，一定不是凭运气做到的。这部分人只占人口的千分之二。下面我就通过数据分析的方式跟大家分享有哪些我们通常认为是正确的认识和正确的想法，其实是错误的。

大家好欢迎来到澳洲Houseclub,频道我是Mark Sun.我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房地产市场，从而能够做到理性投资、精准投资。

有人说买房就得买在离CBD近的地方，因为这些地方是蓝筹区，房价涨幅一定比远的地方要快。现在我们就来看一看针对悉尼的一份统计报告，这张表的横坐标表示的是离CBD的距离，纵坐标表示的是2001年到2018年之间的平均年增长率。图上的的每一个点都代表了一个区域，那么我们看从这18年的区间来看，从离CBD很近的地方，一直到离CBD接近100公里距离的区域，平均年涨幅几乎是一样的。离CBD近的区域并不明显比其他地方涨幅大。其中在离CBD四50公里的地方的有一些区域的涨幅反而非常高。

还有的朋友说买房应该买在富人区，也就是买在平均收入比较高的地区。这份表格表示的是不同收入地区10年以来的涨幅对比。第一条黑色的是收入最低的地区，红色的是收入最高的地区，从2019年之前的10年间，反而是低收入地区的涨幅要高于高收入地区。如果把时间放大到28年，我们就可以看到从低收入到高收入的区域，房价平均年涨幅几乎是一样的，没有明显的差别。因此房价的涨幅跟区域的平均收入并没有直接的相关性。

还有的朋友，说买房一定要买在有火车的地方。有火车站的地方上涨快。这张图就是从1990年到2018年期间，悉尼的有火车站的地区和没有火车站地区的房价的价格曲线。绿色的是没有火车站的地区，紫色的是有火车站的地区。从这28年的房价历史来看有没有火车站，其实房价并没有明显的差别。反而在个别的年份，没有火车站的地区的房价，涨幅却明显更大。因此在我们选择投资房区域的时候有没有火车站并不是一个重要的因素。

还有很多的朋友认为过去房价涨得快的地方，未来房价也会涨得快。甚至于很多专业人士也是这样认为的。尤其是一些卖家中介，在给客户介绍的时候会说这个区域过去五年或者10年，涨幅有多高多高，因此这个地方是高成长区域。在这儿买房一定能够赚到钱，我想大家很多人都会有相似的经历。这张图就完美地解释了这个问题。图中左边这部分说的是2001年到2011年房价涨幅的排序。房价涨幅最高的在最上边，涨幅最低的在最下边。那么右侧的是从2011年到2021年涨幅排名从上到下也是从高到低。我们可以看到前10年涨幅最高的，后十年的涨幅就相对比较落后。前10年涨幅最低的比如像悉尼和Central Coast, 后十年涨幅就会领先，包括珀斯、阿德雷德、堪培拉都是如此。因此可见，前面所说的这种观念可能跟事实恰恰是相反的。

还有一些朋友总是试图找到一个最好的入市时机，总是在问什么时候是入市的最好的时机？我经常说澳大利亚的房地产的市场的特点之一，就是无论在任何时候都会有地方长有地方跌。也就是在任何时候都可以找到理想的投资地点。相反，在任何时候也都可能买到不涨甚至下跌的区域。这张表表示的是2024年一月份上涨和下跌的区域所占的比例。可能大家都知道珀斯是目前的一个投资热点。但是从这张表我们可以看到即使是目前涨幅最好的珀斯。也不是所有的区域都在上涨。上涨的区域只占到67%，仍然有33%的区域是下跌的，那么在西澳的其他地区上涨的区域和下跌的区域各占一半。另一个房价正在大幅上涨的昆州，布里斯班的上涨区域占64%，下跌的区域占36%。在房价仍然上涨的悉尼，上涨的区域占58%，下跌的区域占42%。墨尔本上涨的区域占48%下跌的区域占52%。所有的州都一样，没有一个州是全部区域都上涨或者全部下跌。因此，作为房产投资来说，与其去等待一个最好的时机，还不如就在当下如果负担得起，就去找到一个上涨动力最强，潜力最大的区域，立即开始投资。

有很多朋友始终认为，如果要买房的话，必须要付20%首付。有一部分朋友是不知道银行是允许你支付10%首付的。如果你支付10%的话，你需要买一个贷款保险，另外一部分朋友呢，就非常排斥这个贷款保险，认为是花了冤枉钱。那么需不需要用10%的贷款去买房呢？这需要你算一个帐才能够弄清楚，我们打个比方，比如说你要去买一个1,000,000的房子，如果首付20%的话你就需要200,000如果首付10%的话，那你需要100,000。假设你现在已经有了100,000，再攒100,000需要一年的时间，那么你就只能在一年以后再买这套房，但是在一年以后的这套房假如说上涨了5%，也就是上涨了50,000 。虽然你攒够了100,000省掉了贷款保险，但是你买这套房子就要多花50,000块钱。反过来假如说，你在一开始就用10%买了第一套房，那么等你攒够了另外100,000的时候又可以买另外一套房，虽然你花了两个贷款保险，但是你购入了两套1,000,000的房产。你积累房产组合的进程就大大的加快了，其中一套还早买了一年，少花了50,000块钱。因此，贷款保险并不一定是花冤枉钱，也可能是你房产投资的更好的解决方案。

还有的朋友呢？纠结贷款到底是只还利息呢？还是本息同还。本息同还的好处是贷款利率会相对比较低，第二就是你本系统还的话，在这个房子的整个的持有期间，你付掉的利息是相对比较少的。那么是不是本息同还就一定好呢？其实还真不是。投资房地产，如果要获得高额回报，就一定要贷款，贷款就是增加负债，我们负债增加的越多，我们房产的持有量就会越大。我们的收益也就会越大。但是增加负债以后的现金流就是至关重要的了。你有足够的现金流，你就能够长期持有这些房产，收益才能达到长期目标。因为在房产持有期间的银行利率是变化的，如果由于银行利率的提高，或者负债量的增大，导致现金流不足的话，你就不能维持你现有的房产持有量，你就不得不选择去卖出一部分房产。而只还利息，其实就是为了在较高的负债的情况下，尽量减少支出，维持现金流的一种方法。而本息同还的实质，其实是一种减少负债的操作。是和我们尽量加大负债的长期规划目标是相悖的，因此如果要最大化你的贷款能力，最大化获得房产投资收益，就要尽量选择只还利息的贷款方式。当然在个别情况下，本息同还有可能比只还利息的还款量更少，那么在这种情况下你就可以选择本息同还，因为这种方式能够给你带来更高的现金流。不知道大家听了上面的内容觉得有没有道理。其实我们的高增长高租金回报房产投资课程，其中的一部分就是思维课，讲的就是对澳洲房产投资的认知，内容更加丰富和系统，有兴趣的朋友呢，可以报名参加我们的课程。感谢大家的收看，再见。