预警通胀反弹，再次加息，房价下跌？

继续加息的可能性有多大？如果继续加息，澳洲的经济和房价会怎样？我这里找了一些资料和图表供大家参考。

大家好，欢迎来到澳洲Houseclub频道，我是Mark Sun，我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房地产市场，从而能够做到理性投资，精准投资。

大家看这张图是澳大利亚月度通胀数据，我们看到澳洲通胀在去年十二月份达到最低3.4%以后就没有沿着这样一个下降通道继续下降，今年一月份二月份都保持了相同的，通常率。到了3月4月通胀率反而有所抬头，三月份的通胀率为3.5%四月份的通胀率为3.6%。年初大家还在研究，今年央行会在六月份还是在九月份开始降息。可现在大家却在讨论银行利息要不要继续升高，有些学者甚至提出有可能在年内还有两次加息。  那么从我们现有的数据来看，通胀的再次升高是不是不可避免的？政府公布的新预算案对抑制通胀到底有没有作用呢？

我们来看一下CPI指数的组成部分当中，哪些将会不可避免的上升，哪些将会有确定性的下降。

我们来看第一栏，也就是从去年12月季度到今年三月份的CPI指数的变化。 所有品类的综合CPI指数上升了1%，我们按照从高到低来看一下各个品类对通胀率的贡献。首先贡献最大的是教育，他的CPI指数变化最大，为5.9%。 针对教育费用的大幅升高，新的预算案已经制定了解决办法。就是将对大学生的学费提供大量补贴。预算当中也提到政府希望通过对教育的补贴使通胀率直接下降0.5%。我想这个措施对控制通胀来说应该会有一个确定性的效果，将会对抑制通胀产生正面的作用。处于第二和第三位的是健康产业，通胀率为2.8%，保险和金融服务为2%。这两项的共同特点是他们都属于社会服务。服务价格的提升主要来源于人工成本的提高，也就是工资的提高  随着通胀率居高不下，人们的生活成本越来越高，那么涨薪的动力也会越来越强。我相信人工成本会继续提高，因此服务价格也将会持续上涨。这将会是造成通胀居高不下或者继续上升的主要因素之一。食品饮料和烟酒的价格也在继续升高，不过相对比较温和，CPI涨幅为0.9%  这部分的商品价格受到供应和需求的两方面影响，我相信加息对抑制这方面的需求产生了比较强的作用，因此他们的价格变化，应该说是在合理范围之内。 房屋的CPI涨幅为0.7%。这里主要指的是租金和自住新房的价格，可见这个价格已经是比较温和了，虽然住房危机还在延续，房租仍然在上涨。运输的CPI涨幅为0.5%  这个数值也是比较温和，也是低于一年以来的平均水平。如果大家还记得的话，运输的成本上升，在通胀开始加速上涨的时候，其实是一个主要的推动因素。 服装，鞋帽、家具，家庭用品以及旅游休闲文化等这几项的CPI指数是负的，也就是说在今年以来这几项的价格有所下降  这几项的价格指数同样受到供应和需求的双重影响。相信加息对抑制这方面的消费起到了重要的作用。可见通过加息抑制消费，确实使一些商品价格实现了回落，但是最近又有一个坏消息，可能会引起这部分商品价格的再次上涨，那就是国际海运成本的大幅上涨。。

这是国际集装箱海运价格指数。我们看正常的价格是在1000点左右  上一波的上涨是因为疫情的原因，海运的秩序被打乱。国际商品不能有效地运输，导致海运价格的大幅上涨，这是当时全球通胀的诱因之一。随着疫情的结束海运秩序的恢复，海运价格在2023年恢复到了正常水平，但是进入到2024年以后，由于海湾局势的升温，海运价格又开始大幅上涨  尤其是最近以色列和阿拉伯世界的冲突升级，导致目前的海运集装箱海运价格已经上涨到了上一波涨幅的一半。而且这种上升的趋势并没有停止  因此如果海湾局势不能在短期内降温的话，那么海运价格指数仍然会继续升高。海运价格的提高就会直接推动商品价格提高  而且这个商品价格的提高是由供应端决定的  也就是说用限制消费的办法是不能抑制这种价格上升的，即便是继续加息也不会对供应端的成本上升产生作用。 因此，前面提到的一些相应的贸易商品的价格上升，恐怕也是不可避免的。

在经济层面，由于长时间的高通胀和高利率  使得民众和企业的购买力大幅下降  澳洲的整体经济也在不断地收缩  这对整个社会来说是一个很大的威胁  人们迫切需要增加收入来维持生活的基本开支  因此随着时间的延续，人工成本提高的压力也会越来越大。联盟政府预算案当中的第三阶段减税计划从七月份就要开始实施  这个减税计划，将会使绝大部分工薪族受益。与此同时，收入的提高也会在一定程度上加剧通胀。总之通货膨胀在今年下半年仍然有很大可能性会向上反弹。央行在今年内降息的可能性在逐渐减小。在当前经济长期低迷和异常脆弱的情况下，继续加息，恐怕也不是一个最好的选项。

从对房地产市场的影响来看  虽然高通胀高利息造成了人们购买力的下降，限制了人们对房屋的需求  但是事实上我们看到的是，澳洲房价仍然表现为温和的上涨  究其原因，其实是房屋的新增供应不足，导致房地产市场仍然处于供不应求的状态。虽然如此，新房的开工量和建筑批准量仍然在下滑。目前的新房批准数量只相当于2012年的水平  比疫情期间的新房批准数还要低  因此即使政府削减一半的移民数额  房地产市场供不应求的局面在短期内仍然会存在。

我们说整个澳洲的住房处于供不应求的状态，并不代表所有地区的房价都会上涨  这种供不应求的状态并不是平均分布在澳洲的所有地区，而是在部分地区表现的更加明显，在部分地区可能还会表现为供过于求。因此不同地区的房价表现各不相同。我们来看一下各大首府城市的房价变化趋势图。在这张图中价格上升较快的地区就是供不应求程度较高的地区。这些地区包括珀斯、布里斯班和阿德雷德。房价较为平稳的为霍巴特、墨尔本、达尔文以及堪培拉。悉尼的房价上涨相对比较温和。房地产市场的价格趋势一旦形成，一般来说都不会在短期内轻易改变。 因此，我认为在中短期的时间范围内，如果仍然维持高通胀高利息，甚至加息，最有可能出现房价下跌的可能是霍巴特摩尔本达尔文这几个城市，但总体上来说整个澳洲的供不应求的局面仍然将会持续。 通过这张图，大家也可以看到整个澳洲的不同地区的房价周期是完全不同的。其实即使在同一个城市内不同区域的房价表现也是大不相同的。选择不同地点进行房产投资，直接决定了投资的效率。投资在高增长地区，投资效率就会较高。如果你始终能够选择在高增长地区去投资的话，那么在确定的时间段，比如十年15年，你的投资收益就会远远高于平均水平。这也是我们进行房产投资的理念。我们将会在6月10号周一晚上8:00举办下一场澳洲房产投资讲座。届时我也会邀请到知名的财务规划师Frank，为大家讲解如何利用家庭信托进行房产投资。感兴趣的朋友可以点击视频下方的链接报名参加，感谢大家的收看，再见。