经济衰退 VS 住房危机政府会选择哪一个？ – The HOUSECLUB

未来解决租房危机的方案会是什么呢？澳洲政府会不会大规模收紧移民政策呢？或者采用大规模新建住房的方法来缓解目前的状况呢？住房危机会在未来多久能够得到解决呢？本期节目，我们就通过数据一起来分析了解一下。

大家好，欢迎来到澳洲Houseclub频道，我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房地产，从而能够做到理性投资、精准投资。

今年以来的澳洲房地产市场的表现，似乎和大多数人一年以前的想象大相径庭。去年这个时候，很多媒体都在预测，银行利率不断升高，房价就会大幅下跌，再加上贷款悬崖的到来，房价将会在2023年有一个大幅度的下跌。但不曾想房价却从年初一直上涨到现在。大大出乎很多人的意料之外。这也是很多朋友，今年没有赶上这一轮房价上涨的原因所在。

每个人对房地产走势的判断一般都是基于自己得到的外部信息。

通常人们的信息来源主要是媒体、自媒体和周围熟悉的人。这些渠道得到的信息往往会有一定程度的偏颇。往往能够带来情绪上的影响，促使人们对房地产的走势带有情绪化的倾向。比如对价格下跌的恐惧或者是对价格上涨的担忧。这种情况下做出的决策往往不是理性的。要真正认识当前市场的状况，以及未来可能的走势，就一定要依据数据。以及对数据的切合实际的分析和解读。

比如说，目前澳洲房价已经连续上涨了九个月那是不是所有的地方都在上涨呢？其实不是。所以就会出现一种现象，当数据显示房价正在上涨的时候，有人就会说是吗？我们这个地方为什么还在下跌呢？当数据显示房价下跌的时候有人也会说，怎么我们这边一直在上涨呢？其实这就是澳洲房地产市场的特点，就是在任何时候都是有的地方涨，有的地方跌的。比如说今年的房价上涨最多的地方是悉尼，但是在悉尼这个市场里也并不是每个地方都是上涨的，也是有的区上涨，有的区下跌。在去年悉尼房价下跌最严重的时候，仍然有些地方始终是在上涨的。所以这就是我经常讲的宏观数据只能做参考，不能作为买房的决策依据。决策依据应该是具体区域的微观数据。

一般来说，不管是房价也好，房租也好，都是涨涨跌跌一个循环接一个循环。和任何市场的价格波动是一样的。但是这一轮的租金上涨和空置率的下跌却是澳洲房产历史上罕见的。

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我们来看看这一份Corelogic的研究报告,题目叫做尽管租金上涨速度有所减缓，但是空置率达到了历史新低。

Corelogic对今年第三季度的租金统计表明，在第三季度租金上涨1.6%,比上个季度22.2%的水平有所回落，比四月份时候的季度涨幅2.6%降低了一个百分点。本季度上涨幅度的减小也使得租金年度上涨幅度由9.6%下降到8.4%。

但是，由于全国范围内挂牌出租物业数量的减少，在九月份全国的空置率达到了历史新低1.1% 这也是自11年前的2012年11月份以来的最低水平。

我们来看看各个首府城市目前的空置率水平。

悉尼为1.2%，墨尔本为0.8%，布里斯班为1.1%，阿得雷德0.3%，珀斯为0.5%，霍巴特2.5%，达尔文为1.6%，堪培拉为1.8%。我们看到，除了霍巴特的空置率在2%以上以外，其他所有的首府城市的空置率都在2%以下。一个平衡的市场的空置率在多少呢？应该是在2%到4%之间。如果低于1%的水平，就说明空置率达到了极低的水平，房屋开放一次就租出去了。在空置率最低的阿德雷德和珀斯，虽然空置率显示为0.3%和0.5%，其实在这两个城市的很多的区的空置率，实际上是零或者说是付的。付的意思，就是已经有很多人在物业管理公司登记，在等着出租房的出现。因为我们是买家代理，我们需要帮助我们的客户在买到房子以后，委托给优秀的物业管理公司来管理，所以我们会经常和热点地区的物业经理打交道。我们会经常听到他们讲我们这儿的空置率是零。或者说我们这儿根本没有控制房。

空置率的极度降低，不单单反映了租房的需求远远大于供应，同时也从一个侧面表明购房需求也一定在增加。这就是为什么阿德莱德和珀斯这两个城市的房价始终在上涨的原因之一。

我们来看一下租金的中价位，我们看到除了悉尼的租金中价位达到726，其他所有的首府城市的租金中价位其实都相差不多，基本上都是在500到600的范围内。也就是说，虽然这些城市的房价相差非常的多，但是他们的租金却没有太大的差别。

我们来看看年租金涨幅我们发现年租金涨幅最高的是珀斯，增长率达到了13.2%，其次是墨尔本，租金增加了12%，霍巴特和堪培拉的租金是下降的。有意思的是虽然阿德雷德的空置率比珀斯的空置率还要低，但是1年以来的租金增长却只有珀斯的一半多一点。大家觉得这是什么原因呢？

我们再来看一看季度的变化，大概就能看到租金变化的趋势。我们看到悉尼的季度涨幅为1.7%，墨尔本2.3%，布里斯班2.5%，阿得雷德1.7%，珀斯2.5%。这些个城市的季度涨幅都有所下降，表明整体的房租的上涨速度有所减缓。相反，达尔文的房租涨幅有所加速。霍巴特的房租仍然在加速下跌当中。

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空置率的下降，其实从2020年四月份就已经开始了，到目前已经持续了三年零六个月的时间。其根本原因的就是人口的增加和供应量的减少，我们先来看看人口。

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蓝色的部分表示的是入境的数量，粉色表示的是出境的数量，那么红色的这条曲线是人口的净流入数量。可见在疫情期间出现了短暂的人口净流出以外，绝大部分时间里面人口都是净增加的，尤其是在疫情结束以后，人口增加的速度非常的快，目前人口增加速度已经突破了历史新高。

这张图表示的是澳大利亚的人口年度增幅。可以看到目前澳大利亚人口的涨幅已经超过了零八年零九年的最高点，达到了2%以上。那么未来几年澳洲的人口每年要增加多少数量呢？这份报告的介绍了目前对这一数据的估算，大约在每年600,000以上。包括人口的自然增长和净移民数量的增加。

经常听我节目的朋友，应该还记得我们前不久介绍了联邦政府出台了一个雄心勃勃的新建住房计划，这个计划是说在未来的五年内，新增120万套新住房。这1,200,000套新住房听上去非常的振奋人心，那么以我们目前的建设速度来说，五年内能不能达到1,200,000套呢，这份报告讲了，如果要达到1,200,000套的目标，那么我们目前的建设速度应该再增加40%。可是我们大家目前所听到的却是开发商的不断地破产和倒闭。最近的消息说，澳洲的建筑材料成本，最近一段时间有大幅度的下降。当然建筑材料成本的大幅度下降，对于控制通货膨胀率、控制新房的价格上涨是有好处的。但是从另外一方面也说明新房建设的开工率的不足。那么如何才能从目前的建设速度之上再增加40%呢？恐怕只有两种方法，一是通过劳动生产率的提高，二是通过新房房价的上涨来鼓励开发商加快建设速度。劳动生产率的提高，不是短期内能够解决的问题，那么就只有剩下新房价格上涨，这一条途径。如果房价不能继续上升，加快建设进度也就很难实现了。

假设在未来的几年建设速度有大幅度的增加。1,200,000套住宅的计划能够完成，那么这1,200,000套住房到底是什么一个概念呢？如果如期完成了，会不会造成房屋的供大于求呢？

目前澳大利的AHS为2.49%。AHS就是澳大利亚平均每一套房子中住几个人。我们按2.5来计算的话，那么1,200,000套住房×2.5 就是能够容纳的人口数量，这个数据是多少呢？是3,百万人。如果每年人口增加600,000那么五年以后人口的增加量也是300万人。也就是说，政府的这项雄心勃勃的住房计划，即使按期完成，也刚好被人口的增长数量所吸收。到那个时候，澳洲住房的供需关系仍然和目前是一样的水平。

很多朋友在担心通货膨胀对房价的影响、经济衰退对房价的影响、战争对房价的影响。但其实房价和租金都是由供求关系决定的，只要人口持续增加，房价和租金大幅下跌的可能性是不存在的。

既然供应量很难有效增大，那么降低需求量行不行呢？也就是控制移民数量可不可以呢？当然，因为移民的数量就是需求的增加，因此缓解住房危机的最有效的方法就是减少移民的数量，但是移民的数量对澳大利亚的经济又起着至关重要的作用，尤其是在目前这种经济持续不景气状况下，增加移民数量是政府维持经济不陷入衰退的最重要的手段之一。那么政府会不会因为要缓解住房危机而去减少移民数量呢？这可能是决策者们的一个两难的选择屏幕前的你对这个问题怎么看呢？欢迎在下面留言区留下你的看法。当然我们所说的房价的涨跌和租金的上涨都仍然是宏观层面，如果要进行房产投资的话，宏观数据的分析是远远不够的，你需要有一整套微观数据的分析方法。对这方面感兴趣的朋友可以浏览我们的网站，网站上介绍了我们精准选择高增长高租金回报投资房的系统方法和课程，也可以加助理微信来了解我们的买家代理服务。感谢大家的收看！再见！