澳洲通胀达标，银行降息即将开启

这将对澳大利亚整个社会生活以及房地产市场会产生极大的影响，当然也会影响我们房产投资者对未来房产市场的预期。  这期节目我们就估算一下，通胀什么时候会进入到2%和3%的理想区间，澳洲央行会不会提前开启降息的进程。最后谈一谈我对2024年房产投资的看法。

大家好，欢迎来到澳洲Houseclub频道。我是Mark Sun。我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房地产市场，从而能够做到理性投资、精准投资。

我们先来看一下最新发布的澳洲CPI的走势。

这张图是澳洲月度的CPI走势。浅蓝色的是截止到去年12月份的CPI走势。我们看到去年12月份的月度CPI数值为3.4%%。深蓝色的是截止到去年12月份，经调整后的年度CPI数值为4% 。 我们看到CPI，从2022年12月份见顶以来的走势是明显的向下，我们也知道澳洲央行对通货膨胀率的控制目标是2%到3%之间。那么我们通过这两条曲线的斜率来判断一下，大概在什么时候，通胀率会进入到2%到3%的理想区间。我们先看月度通胀数据，我们看月度通胀率只有0.4%的距离就会进入到2%到3%的区间。那么月度通胀率每个月的下降幅度是多少呢？十一月份是4.3%十月份是4.9%， 两个月以来的下降幅度为1.5%，也就是说平均每一个月的下降幅度为0.75%。也就是说再有一个月也就是到2024年的一月份，那么我们的月度通胀指标就来到了2%到3%的区间。我们再看年度通胀指标，年度通胀率10月份是5.3%，两个月降低了1.3%，也就是平均每个月降低0.65%  这样的话年度通胀率只需要两个月，也同样进入到2%到3%的区间。 现在已经进入到了二月份，也就是说在二月底以前月度通胀指标和年度通胀指标都将会进入到2%和3%的理想控制范围。

这意味着什么呢？这意味着澳洲的经济和经济政策将会从2024年的一月份或二月份，进入到一个新的新环周期。也就是通胀率即将得到彻底的控制，同时社会消费力不足，经济活跃度受到极大抑制。政府的经济政策将会从加息等紧缩政策转变为降息以及减税等宽松的政策。当我们说，政府可能需要降息或者减税的时候，一般被认为是一个好的消息，因为这样能够增加我们的收入，提高我们的购买力，而且缓解我们的贷款压力。但其实在背后还隐藏了一个坏消息。也就是说，当通常率急速降低的时候，其实我们的经济也在极度的收缩。 其实从去年九月份开始，澳洲已经陷入了人均GDP的衰退  经过这几个月我想情况只能是更加糟糕。经济的运行通常有一个很大的惯性，我们看到通涨率可能在当前这个阶段已经进入了二到三的理想区间，如果政府不立即采取行动的话，通涨率可能会冲破2%的底线 。这样我们就有可能面临一次非常严重的经济衰退 。 

正因为如此，政府上个月高调宣布第三阶段减税计划。从2024年7月1日开始实行。这也意味着从7月1日起，人们立即就可以增加收入。所以可见政府已经开始刺激经济了。虽然7月份离现在仍然还有五个月的时间，但是已经确立了人们对增加收入的预期，人们有了这样的预期，当下就可能会增加消费，从而对经济起到立竿见影的作用。减税和降息对经济起到的作用相同，都是为了扩大消费，刺激经济的发展。减税政策宣布以后，减息的操作可能会延后，以防止通胀的再次反弹。因此我认为降息的时间点大概率仍然是在下半年。

另外一个对我们的利率政策产生重大影响的是美联储的利率走向。有五个金融机构预测美联储将会在3月份降息，有八个金融机构预测美联储将会在六月份降息。一旦美联储开始降息，就会促使澳洲央行进行降息操作。否则就会造成澳币的升值，澳币的升值将会削弱澳洲产品的出口竞争力，澳洲经济就会受到更严重的打击 。因此澳洲的降息与美联储的降息，应该不会相差太长的时间。所以澳洲加息的开始时间大概率应该是在今年九月份到12月份之间。

今年的澳洲房地产市场又会受到怎样的影响呢？一般来说，经济的衰退对房价来说是起到负面作用的，但是反过来减税和降息对房价起到了正面的推动作用。其实决定房价走势的仍然是供应和需求的平衡。无论是衰退还是减税和减息，影响的都是需求端。 影响的是人们的购买力，而另一个更强有力的需求的变化是移民数量的增加。因此从现在看需求端大幅减少的可能性是非常非常小的。 那么在供应端，我们看到的是建筑批准量的减少，开发商的不断倒闭，因此供应端不但没有增加，反而在持续减少。  随着加息周期的结束，降息周期的开始，供需关系逐渐的更加明显的趋于供不应求。这里说的趋于供不应求讲的澳洲整体的房地产市场，当然并不是所有的地方的价格都会上涨  由于每一个地区的价格周期不一样，因此表现出来的仍然是有的地方上涨，有的地方下跌。但是总的趋势将会是上涨的。因此我们对2024年保持一个非常乐观的预期，如果能够在2024年找到供不应求的地区来进行房产投资的话，那么安全性是相对比较高的。 如果区域选择的好的话，2024年的房产投资收益也不会低于去年的水平。这就是我们对今年2024年房地产市场市场的总的看法。 我们作为买家中介在2024年将会继续帮助我们的客户积极寻找高增长高租金回报的房产投资机会。如果你对我们的服务感兴趣的话，欢迎在屏幕下方找到助理的联系方式，希望大家不要错过今年难得的投资机会，感谢大家收看，再见。