澳洲住房危机正在缓解还是日趋严重

进入春季以来，澳大利亚的房地产市场出现了一些变化，房屋的挂牌量比前几个月有明显的上升。各路媒体也在纷纷报道说在高利率的压力下，人们纷纷不得不卖出住房。澳洲房地产趋势似乎开始转向，供求关系似乎在发生悄然的变化。今天这期节目，我们就通过我们掌握的数据来跟大家一起分析一下，澳洲房地产的供需关系状况，以及接下来市场可能的走向和应对办法。

大家好，欢迎来到澳洲HouseClub频道，我是Mark Sun，我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房地产市场，从而能够做到理性投资，精准投资。

Macrobusiness的专栏作家Leith最近发表了一篇文章，题目叫做澳大利亚的住房危机还没有结束。

根据Domain的数据统计，从2019年到2024年的五年间House的租金从430澳币一周增加到了650澳币一周，幅度达到了51%。就是图中这条浅绿色的线，深绿色的是Unit的房租价格，unite的房租涨幅比House的房租涨幅略小。

虽然租金水平在上一个季度保持了稳定，但是微观经济部门的专家警告说，澳大利亚的租房市场租房危机远没有结束，因为人口仍然会大幅增加，租房需求远远超过房屋供应量。 他说与其去关注房租什么时候下降，还不如去关注租金会以多快的速度在上涨。 

说澳洲人口将会大幅增加，其实是基于澳洲统计局对未来海外移民的预测。虽然近期澳洲政府已经停发了一些大学的学生签证，对永居签证也增加了一些限制，但是按照澳洲统计局的预测，在未来的四十年，澳洲将会每年固定的增加海外移民235,000人。  我们从这张图上可以看到从1946年到2004年，就是虚线这一部分，也就是过去50年，正常的移民数量平均每年是九万人。2004年以后，每年的净移民数量就达到了一个新的水平，到了2020年疫情期间，净移民数量急剧减少，但是之后随着边境放开移民数量大幅反弹，一年的移民数量达到了560,000多人，一下子就造成了澳洲的租房市场和买卖市场的失衡。

澳洲的人口将会在未来的39年里面增加13,000,000人，也就是增加50%。理论上说人口增加50%，住房需求量也会增加50%。因此整个澳洲的空置率将会持续的保持在很低的水平。

目前澳洲的人口大约27,000,000左右，那么10年以后到2034年人口将增加3,600,000达到3100万人  那么这3,600,000人需要多少住房呢？所以政府提出来，要在未来五年内建造1,200,000套住房来满足新增人口的需要。

这条红色的虚线就是政府提出来的五年内建造1,200,000套住房相对应的每年增加的住房量。也就是每年需要新增240,000套住房。蓝色的曲线是过去实际每年建造的新房数量。由此可见即使是在新房简称最多的时候也从来没有达到过每年24万套的水平。我们来看看最新的统计局数据，截止到2024年新房的完工数量的情况。

图中我们看到，直到2024年六月份，实际完工的住宅数量仍然没有明显的提高，仍然维持在每年180,000套左右的水平。这样的话实际完成数与计划完工数，每年会有80,000套的缺口，  因此，可以说，到目前为止，政府提出的建房目标仍然没有一个可行的办法，如果这种状况持续下去的话，每年累计的缺口越来越大，结果就是租房市场和买卖市场的持续的供不应求，供不应求的状况可能会越来越严重。既然住房短缺是由于海外移民引起的，那么有朋友自然会想到说我们可不可以大幅度减少移民行不行？答案是这样恐怕不行，因为住房危机发生两年以来，移民数量是其中的主要原因，这一点是大家的共识，另外一个共识就是移民数量不能大规模减少，因为新移民是支撑澳洲经济不限入衰退的主要手段。实际上澳洲的人均GDP已经陷入了衰退，如果大规模限制移民的话，很可能澳洲经济就要硬着陆。 因此大规模限制移民在当下这种经济状况下也是不现实的。

两年多以来的持续的高通胀，已经使得房屋的建造成本大幅提升。虽然今年以来的通胀有所缓解。通胀率下降了，但是实际价格指数仍然在上升。当新房的建造成本上升以后，人们在对以前建成的房屋进行估值的时候，就要考虑如果重新建造一个这样的房子需要多少费用，因此当新建房屋成本上升的时候，无形当中也会拉高二手房的估价。长期的通胀和高利率又会带来另外一个问题，就是购房人的存款减少和贷款能力下降，尤其是贷款能力的下降，使得人们购买新房的能力大大减小，这样也造成了很多开发商的倒闭。

大家看这张图在所有的破产清算的企业类别当中，开发商的数量是最多的。远远超过了十年以来的平均水平。而且这个趋势仍然没有好转。在当前这种高物价、高利率、收入没有显著提高，经济状况不佳，贷款能力普遍受到限制 、开发商仍然在持续倒闭的状况下，提高新房的完工率，不是一个短时间内能够解决的问题。恐怕需要一个比较长的时间来慢慢地缓解，慢慢地改善，等整个经济和利率的周期过渡到下一个周期的时候，可能才会真正的有实质性的变化。 总之，在目前状况下，澳洲房产的供求关系没有实质性变化，供不应求的局面仍然会维持较长时间。当然，这也不意味着澳洲所有的地方的情况都是一样的，因为不管是房价还是房租，也都要受到可负担性以及房价和租金本身周期的影响，因此各个地区的房价和租金周期是不同的 。澳洲不同的地方有着不同的风险和机会  如何能够规避风险把握机会其实就是房产投资者首先要解决的问题  我们将会在10月21号周一悉尼时间晚上8:00举办免费的线上直播讲座  讲座中，我会和大家分享目前的澳大利亚市场状况。未来加息的时间节点以及加息后的市场机会等话题，也希望有机会和大家进行互动。请在视频下联系我们的服务总监Vivian报名，感谢大家的收看，再见。