市场突变，悉尼墨尔本房价开始下跌
去年2023年，在贷款利率不断高涨，人们可支配收入逐渐减少、消费者信心指数达到十年新低的情况下澳洲各地的房价却在上涨。全澳的房价在截止到一月份的12个月里上涨8.7%。这一结果超出了很多人的预料之外。进入到2024年 在通胀开始下降，银行降息预期逐渐形成，政府也即将开始新一轮的减税计划。这表明，澳洲的经济已经进入了一个新的阶段。那么澳洲的房价会进一步高歌猛进呢，还是会转而下跌呢？今天我们就通过corelogic最新发布的月度房价报告，来解读各大城市房价的最新表现，并且从技术上来推倒未来中短期各大城市房价的变化趋势。希望对你了解澳洲房价2024年的走势有所帮助
大家好,欢迎来到澳洲Houseclub频道，我是Mark Sun。我们主要是以数据分析的形式和大家一起客观理性的认识澳洲房产市场，从而能够做到理性投资、精准投资。
这份月度房价报告是corelogic二月份刚刚发布的截止到一月份的房价数据 .
我们现在先来看一下全国的房价截止到一月份的房价数据。12个月以来澳洲房价的涨幅为8.7%，三个月以来，全国房价涨幅为1%，首府城市的房价涨幅也为1%。从这个涨幅的对比来看，三个月以来的房价涨幅有所趋缓。
最近三个月澳洲各首府城市的涨幅为：堪培拉上涨0.2%，达尔文上涨0.7%，霍巴特下跌1..5%，珀斯上涨4.9%，是涨幅最高的。涨幅第二位的是阿德雷德3.7%，然后是布里斯班3.2%，墨尔本下跌0.9%，悉尼上涨0.1%。从偏远地区来看，涨幅最高的也是西澳。其次是昆士兰，再次是南澳和新州。维州的偏远地区涨幅最小，塔斯马尼亚和北领地的偏远地区价格是下跌的。
这张图显示的是近三个月，各个首付城市的高价房，中价房和低价房的房价变化情况。在这儿，我们可以通过比较这三类房产的历史上的价格变化规律来对未来的房价变化趋势作出判断。橘黄色的是表示占25%的高价房，粉色的表示的是占50%的中价房。黄色的表示的是占25%的低价房。我们先来看看悉尼和墨尔本的情况，这两个城市的相同之处是他们的高价房都是下跌的。墨尔本的高价房下跌幅度最大，他们的不同之处在于悉尼的中价房和低价房仍然是上涨的，虽然上涨幅度不大。但是墨尔本的中价房和低价房全部都是下跌的。在房价波动的过程当中，一般的规律是高价房会首先上涨也会首先下跌。 上涨和下跌的幅度也相对比较大。 因此，墨尔本的房价显示是处在下跌周期当中，而悉尼的房价则是刚刚开始下跌，或者是即将开始下跌。 布里斯班、阿德雷德和珀斯的高中低价房的涨幅的排列是一样的，都是低价房领涨，中价房居中，高价房涨幅最小。表明，这三个城市的房价仍然在上升途中，并且可能已经进入上涨过程的后半段。霍巴特仍然处于下跌当中。达尔文的房价与悉尼相似，处于涨幅趋小，甚至开始下跌的阶段。堪培拉的房价似乎正在由跌转涨的开始阶段。
下面我们分头看看各个城市的情况
这是悉尼的房价变化情况，在右边这张图中橘黄色的这条线表示的是年度涨幅。灰色的立柱表示的是季度的房价变化。从桔黄色的年度曲线来看，悉尼的房价涨幅正在趋缓。我们来看一下灰色的立柱，也就是季度涨幅，我们看从2019年至今的灰色立柱的涨跌规律，非常明显，非常类似于正弦波，也就是房价由下跌转上涨，然后再下跌上涨，下跌上涨，下跌上涨，规律非常明显。如果这种规律，未来仍然成立的话，悉尼的房价将会进入一个下跌周期。结合前面分析的高中低价的房价变化结构来，悉尼进入房价下跌周期的可能性是比较高的。
我们再来看一下墨尔本，我们看到橘黄色的这条线，也就是年度涨幅明显趋缓。季度涨幅也已经由正转负，并且幅度逐渐增大。墨尔本的季度涨幅的变化规律也跟悉尼相似，规律性非常强，也就是说墨尔本房价继续下跌的可能性是比较大的。 前面对高中低三种房价结构的分析，也印证了这一点。因此墨尔本的房价下跌仍然将会延续。
现在来看布里斯班。从左侧这张图来看，布里斯班的月度涨幅虽然有所降低，但是房价仍然会在相当长的时间内维持上涨。通过左侧月度涨幅、季度涨幅和年度涨幅来看，布里斯班的房价上涨速度也在趋缓。
再来看看阿德雷德，通过灰色的季度房价变化来看，阿德雷德的房价在二三年经过微小的调整以后，就又继续开始了第二波的上涨。并且目前的上涨似乎还有加速的迹象。 因此在中短期内阿德雷德的房价仍然会维持上涨的趋势。
珀斯的房价仍然在上涨途中 从左侧的月度、季度以及年度涨幅来看，珀斯的房价仍然在加速上涨。虽然最近一个季度的房价涨幅比上一个季度有所收窄，但变化不大，因此珀斯大概率仍然会维持上涨的趋势。
霍巴特的季度房价变化的规律性就不像悉尼和墨尔本那么强。在2022年房价开始下跌以前，霍巴特的房价已经上涨了六年，因此上涨幅度是非常大的。经过二二年到二三年的价格调整以后，大半年的时间都维持一个横盘的状态。虽然最近一个季度房价下跌的幅度稍稍偏大，但是目前仍然没有形成趋势，所以霍巴特的下一步的房价走势仍然不够明朗。
达尔文的季度房价的波动规律也不是很强。近一年以来房价处于上下波动状态，也没有形成一个明显的趋势，所以达尔文未来的房价趋势仍然不够明朗。
再来看看堪培拉。堪培拉的季度房价变化趋势的规律性也不是很强。近一年以来也是保持了一个横盘的状态，目前也仍然没有形成一个向上或向下的趋势。因此，堪培拉的房价走势也是不够明朗，有待观察。
对于有经验的投资者来说，或者说专业的投资人来说，我们的房产投资追求的是收益的确定性 房价短期的走势将会对我们长期投资收益产生至关重要的影响。 直接影响到投资的效率。也是盈利或者亏损的关键因素之一。当然上面这些分析，只是一种笼统的分析，不够成投资的建议。其实如果作为投资决策的话，应该把选择细化到区域。因为在同样一个城市的不同区域，都会有上涨的区和下跌的区。对于区域的选择同样也需要数据分析的方法。有兴趣的朋友可以在视频下方找到我们的联系方式，我们的《高增长高租金回报房产投资课程》就是教大家如何利用数据分析的方法来进行房产投资的 。
下面我们再来看看租房市场
通过这张图，我们看到在首府城市当中，租金涨幅最快的仍然是珀斯。年涨幅达到13.4%。租金涨幅第二高的是墨尔本，涨幅为10.7%。再次是悉尼，涨幅为8.7%。布里斯班和阿德雷德分别为8.2%和8.3%。霍巴特和堪培拉的租金都是下跌的，达尔文的租金涨幅为3%。
从租金回报率上来看，首府城市当中的达尔文仍然是最高的达到了6.5%，其次是珀斯为4.6%，然后是堪培拉阿德雷德和布里斯班都是3.9%。摩尔本为3.5%。悉尼最低为3%。 租金回报率决定了你持有房产的成本 也会影响到你的贷款额度，因此对于投资房来说，租金回报率也是一个非常重要的指标 这份报告的后边也讲到了建筑批准量的数据， 和银行贷款额的变化趋势，以及投资者的贷款额占到总贷款额的比例等等数据。从中可以进一步看到市场的供应和需求的相对变化趋势。有兴趣的朋友，可以在屏幕下方点击链接免费下载这份报告，相信会对你理解当前的房价趋势有所帮助。这期视频就到这里，感谢您的收看，再见。
